房產(chǎn)交易后強(qiáng)趕房客商家顧客誰(shuí)之過(guò)

“交易不碎租用”是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中一條關(guān)鍵的法律原則。產(chǎn)生在重慶重慶渝北區(qū)的一起侵權(quán)行為糾紛案件中，房子買(mǎi)家吳女性因輕信賣(mài)家沈先生言語(yǔ)，單方對(duì)還有租期的房子進(jìn)球入屋，強(qiáng)制室內(nèi)裝修。接著，承租方溫女性和吳女性各自向人民法院提到幾起起訴消費(fèi)者維權(quán)。日前，伴隨著該系列產(chǎn)品案最終一起二審案子在重慶第一初級(jí)人民檢察院移訴，這次糾紛案總算畫(huà)上一個(gè)句點(diǎn)。

2017年8月，沈先生與吳女性簽署房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)，將坐落于重慶重慶渝北區(qū)的一套住房以238萬(wàn)余元的價(jià)錢(qián)售賣(mài)給吳女性，賣(mài)家接到購(gòu)房的錢(qián)3日內(nèi)拿房。沈先生告之吳女性，該房子已于2017年2月租賃給溫女性，租賃期為三年。彼此口頭上承諾吳女性大半年后接房。當(dāng)初9月21日，吳女性繳清購(gòu)房的錢(qián)，沈先生將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給吳女性。

可是，租賃房子的溫女性確立表明期待執(zhí)行租期，不管沈先生怎樣恩威并施都不肯騰房。2018年2月，吳女性致函沈先生，表明期待在當(dāng)初3月1日接房，并規(guī)定沈先生將房子取回后再作交貨。束手無(wú)策的沈先生遂告之吳女性其將于3月1日宣布通告溫女性解決本人物件，以后吳女性能夠立即聘請(qǐng)裝修施工隊(duì)進(jìn)球開(kāi)展室內(nèi)裝修，假如溫女性有質(zhì)疑能夠?qū)ι蛳壬岬狡鹪V。2月28日，沈先生授權(quán)委托刑事辯護(hù)律師對(duì)溫女性傳出催告函，以溫女性私改房屋用途為由規(guī)定消除租賃協(xié)議。溫女性則于3月14日亦授權(quán)委托刑事辯護(hù)律師向沈先生傳出催告函，反駁了沈先生的叫法并規(guī)定再次執(zhí)行租期。已經(jīng)彼此來(lái)去自如之時(shí)，3月29日，吳女性對(duì)訴爭(zhēng)房子強(qiáng)制換鎖芯，毀壞房間內(nèi)原室內(nèi)裝修，并剛開(kāi)始自主房子裝修。

2018年5月9日，溫女性向重慶渝北區(qū)人民檢察院提到起訴，將沈先生和吳女性告到法院，規(guī)定終止合同，兩被告付款合同違約金并賠付其財(cái)產(chǎn)損失。人民法院經(jīng)案件審理訴請(qǐng)吳女性向溫女性付款合同違約金108960元。在實(shí)行全過(guò)程中彼此達(dá)到執(zhí)行和解，吳女性向溫女性付款了合同違約金六萬(wàn)元。

接著，吳女性于2019年2月27日再度向渝北人民法院提到起訴，覺(jué)得沈先生唆使其強(qiáng)制換鎖芯入屋，歸屬于相互侵權(quán)行為。吳女性還覺(jué)得，沈先生的唆使個(gè)人行為與自身?yè)?dān)負(fù)合同違約責(zé)任中間存有立即邏輯關(guān)系，沈先生顯著存有比較嚴(yán)重過(guò)失，解決自身?yè)?dān)負(fù)侵權(quán)賠償義務(wù)。渝北人民法院一審駁回申訴了吳女性的需求，吳女性不服氣，上告至重慶第一初級(jí)人民檢察院。

重慶一中人民法院經(jīng)案件審理覺(jué)得，上訴人吳女性與被告沈先生簽署的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)中雖未說(shuō)明訴爭(zhēng)房子陰莖系帶租期售賣(mài)，但彼此在簽合同以前，沈先生已將房產(chǎn)租賃之事告之了吳女性，上訴人仍與被告簽署房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)，并于2018年9月21日申請(qǐng)辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)辦理手續(xù)，自此吳女性即變成訴爭(zhēng)房子的使用權(quán)人。人民法院在案件審理中還查清，2018年4月27日，吳女性向渝北人民法院提到起訴，訴請(qǐng)沈先生付款貸款逾期拿房合同違約金。在案件審理中彼此達(dá)到協(xié)商，沈先生付款了毀約金3.六萬(wàn)汪義。2019年2月26日，吳女性再度向渝北人民法院提到起訴，訴請(qǐng)沈先生將溫女性2018年9月后付款的房租交到自身。在案件審理中彼此達(dá)到協(xié)商，沈先生向吳女性付款了房租2.4萬(wàn)元。

由此，人民法院于最近對(duì)該案二審判決，駁回申訴吳女性的上告。

租用期內(nèi)使用權(quán)變化不危害租賃協(xié)議法律效力

依據(jù)在我國(guó)擔(dān)保法第二百二十九條“租用物在租用期內(nèi)產(chǎn)生使用權(quán)變化的，不危害租用合同的效力”的要求，房屋產(chǎn)權(quán)移后，設(shè)置在該房子上的租用合同的效力依然持續(xù)，房子購(gòu)房人與承租方中間不必另簽訂租賃協(xié)議，只是在獲得房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)自然地與承租方造成了租賃協(xié)議關(guān)聯(lián)，變成一個(gè)新的出租方，受該租賃協(xié)議的管束。故在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后，房子賣(mài)家沈先生已已不是房產(chǎn)租賃合同書(shū)的質(zhì)權(quán)人。因而，在此案中，沈先生除因無(wú)法執(zhí)行彼此在買(mǎi)房合同中承諾的按期拿房責(zé)任，務(wù)必依照合同書(shū)承諾擔(dān)負(fù)合同違約責(zé)任之外，訴爭(zhēng)房子自房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后的房租收益也理應(yīng)付款給吳女性。而依照權(quán)利和義務(wù)相對(duì)性應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，吳女性也務(wù)必對(duì)自身在與承租方溫女性中間的租賃協(xié)議中的毀約個(gè)人行為擔(dān)負(fù)相對(duì)的法律法規(guī)不良影響。

對(duì)于吳女性提起訴訟沈先生相互侵權(quán)行為之訴，二審審判長(zhǎng)表明，因沈先生與溫女性的房產(chǎn)租賃合同書(shū)仍未期滿(mǎn)，租賃協(xié)議依然合理，僅僅出租方變動(dòng)為吳女性。上訴人做為出租方有權(quán)利追究其是不是再次執(zhí)行其與承租方中間的租賃協(xié)議，并自主擔(dān)負(fù)相對(duì)的法律依據(jù)，上訴人在未與承租方消除彼此中間的房產(chǎn)租賃合同書(shū)狀況下強(qiáng)制將承租方趕走，該毀約個(gè)人行為是其做為出租方獨(dú)立決策之結(jié)果，理應(yīng)向承租方擔(dān)負(fù)合同違約責(zé)任，上訴人做為具備徹底民事行為能力的人，有權(quán)利獨(dú)立決策是不是終止合同，被告的個(gè)人行為尚不組成唆使或協(xié)助侵權(quán)行為，故不用向其擔(dān)負(fù)侵權(quán)行為損失賠償義務(wù)。