大家一般把房地產(chǎn)商從獲得商品房買賣許可證書(shū)剛開(kāi)始至獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，在這里一期內(nèi)的商住樓稱之為預(yù)售房，顧客在這里一環(huán)節(jié)選購(gòu)商住樓時(shí)要簽預(yù)購(gòu)合同書(shū)。
一、預(yù)售房的交易關(guān)鍵存有下列幾層面的難題：
第一、貸款逾期拿房，房地產(chǎn)商貸款逾期拿房是預(yù)售房交易中最普遍的難題之一，房地產(chǎn)商不可以按時(shí)拿房大多數(shù)是由于資金短缺，導(dǎo)致工程項(xiàng)目推遲。
第二、拿房時(shí)發(fā)覺(jué)房子總面積和布局與原整體規(guī)劃不符合，這個(gè)問(wèn)題一般僅有在拿房后才會(huì)發(fā)覺(jué)。
第三、拿房時(shí)發(fā)覺(jué)與預(yù)購(gòu)的宣傳廣告不符合，房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商為了更好地營(yíng)銷，運(yùn)用各種各樣新聞媒體做很多的宣傳廣告，在其中不缺一些虛假宣傳，而買房者通常會(huì)被這類讓人目不暇接的廣告宣傳所蒙蔽，進(jìn)而簽署房產(chǎn)買賣合同書(shū)，交貨購(gòu)房款或訂金，等看到真實(shí)的房子會(huì)大跌眼鏡。
所述好多個(gè)難題是選購(gòu)預(yù)售房時(shí)最非常容易出現(xiàn)的，
因此 買房者在簽合同時(shí)，
最好是規(guī)定房地產(chǎn)商確立的要求出現(xiàn)這種難題時(shí)的解決方案，
不然能夠單方終止合同，
并也要追責(zé)法律依據(jù)。
二、選購(gòu)預(yù)售房的常見(jiàn)問(wèn)題
1、掌握房地產(chǎn)商的資質(zhì)證書(shū)及開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)辦理手續(xù)
最先，買房者解決房地產(chǎn)商的資質(zhì)證書(shū)、資信評(píng)估和商住樓的有效證件開(kāi)展周密的調(diào)研掌握，這尤為重要。挑選信用度高、整體實(shí)力強(qiáng)、銷售業(yè)績(jī)好的房地產(chǎn)商可減少小區(qū)業(yè)主的買房風(fēng)險(xiǎn)性。
此外，最重要的是要查詢房地產(chǎn)商是不是“五證”齊備。
說(shuō)白了的“五證”就是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、（基本建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。僅有之上五證齊全的選購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)性才可以降至最少。
2、把牢房屋所有權(quán)證
在預(yù)售房糾紛案件中，有一大部分是有關(guān)房屋所有權(quán)證的派發(fā)限期的，依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的要求，備案行政機(jī)關(guān)就是指房地產(chǎn)業(yè)行政經(jīng)理行政機(jī)關(guān)，備案行政機(jī)關(guān)在對(duì)申報(bào)人的申請(qǐng)辦理開(kāi)展核查后，凡所有權(quán)清晰、產(chǎn)權(quán)年限來(lái)源于齊備的，登房行政機(jī)關(guān)應(yīng)在審理備案后即授予房屋所有權(quán)證。
換句話說(shuō)，導(dǎo)致房屋所有權(quán)證一拖再拖辦不出來(lái)的緣故一般都取決于房地產(chǎn)商，例如，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)辦理手續(xù)不完善、欠交土地出讓、程序流程不正確等，一旦出現(xiàn)這類狀況，購(gòu)房者必須保持警惕。
3、高度重視“不可抗拒”
推遲拿房是商住樓買賣中的一個(gè)更為突顯的難題，為防止擔(dān)負(fù)合同違約責(zé)任，房地產(chǎn)商經(jīng)常以不可抗拒為托詞。為防止這些方面的損害，購(gòu)房者在簽訂時(shí)，一定要對(duì)牽涉到不可抗拒的相關(guān)條文給與重視。
4、一分一厘算總面積
針對(duì)預(yù)售房選購(gòu)人而言，暫測(cè)總面積與評(píng)測(cè)總面積存有出現(xiàn)偏差的原因難以避免。
一般狀況下，評(píng)測(cè)總面積必須比暫測(cè)總面積高于很多，購(gòu)房者碰到這類狀況時(shí)，很有可能會(huì)損害預(yù)訂契約書(shū)中承諾的“出現(xiàn)偏差的原因總面積”的相對(duì)合同款。我提議，買房者在契約書(shū)中承諾，誤差超出±0．5％時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)利單方終止合同并規(guī)定二倍退還訂金，并追責(zé)法律依據(jù)。
5、在房子品質(zhì)上較真兒
房子品質(zhì)及質(zhì)保是一個(gè)極其比較敏感的難題，經(jīng)常會(huì)引起買房者和房地產(chǎn)商中間的矛盾，為維護(hù)保養(yǎng)購(gòu)房者的合法權(quán)利，建設(shè)部門專業(yè)下達(dá)了推行住房質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告和使用手冊(cè)的要求，現(xiàn)階段，該要求已宣布推行。
