針對經(jīng)歷購房工作經(jīng)驗的人，毫無疑問有一種感受，不論什么時候在房屋交易服務廳全是人山人海。面審時，銀行放貸員會問的難題包含貸款期限和貸款金額;貸款還款方式挑選等額本金還款還是等額本息還款;每月還貸時間等。
應對很厚一沓借款合同，金融機構工作員問好多個關鍵的難題，就逐漸讓買房者在借款合同上簽名。對于數(shù)十頁的借款合同上，實際有什么條文，每一項條文的內容是啥，堅信很多人都沒仔細觀看。
住房貸款合同書什么關鍵點必須需注意?
一、 住房貸款年利率并不是一成不變的
在簽署住房貸款合同書時，銀行貸款利率和折扣優(yōu)惠是買房者最關注的難題。
住房貸款合同書中的銀行貸款利率分成固定利率和浮動利率。一般狀況下，金融機構都是會挑選浮動利率，即金融機構的銀行貸款利率會依據(jù)每一年中央銀行貸款基準利率的調節(jié)而調節(jié)。
舉個事例：
小A于2017年商業(yè)服務貸款買房子。2017五年之上商業(yè)貸款貸款基準利率是4.9%，但這并不代表著小A之后每一年銀行貸款利率全是4.9%。2018年小A要付款的商貸利率需看2017年底中央銀行貸款基準利率的調節(jié)。
必須留意的是，假如借款合同承諾在貸款年限內不調節(jié)年利率，選用固定利率的，一般狀況下多方會簽署《固定利率補充協(xié)議》。
二、 借款上調(或下幅)的力度在貸款年限內是不是變化?
在銀行貸款利率層面，除商貸貸款基準利率以外，一些金融機構會發(fā)布83、85、90、95等優(yōu)惠折扣。不一樣的金融機構優(yōu)惠折扣不一樣。這一優(yōu)惠折扣便是借款的波動力度。許多 金融機構早已取消了首套9折特惠，實行95折年利率。
舉個事例：
小A商業(yè)服務貸款買房子時，銀行貸款利率有85折特惠，那麼年利率波動便是-15%，那麼小A當初的商貸利率便是4.9%X85%=4.165%。假如小A借款30年，以后的每一年，一般狀況下，銀行貸款利率波動力度是不會改變的。
必須留意的是，因為每一個金融機構要求不一樣，有一些金融機構保存了自身的調節(jié)管理權限，沒在住房貸款合同書上確立承諾年利率特惠限期。全部在簽署住房貸款合同書時一定要向金融機構資詢清晰。
三、“等額本金還款”和“等額本息還款”二種貸款還款方式的挑選
在簽署房子買房合同時，必須自身挑選貸款還款方式。一般狀況下，還款有二種方法，“等額本金還款”和“等額本息還款”。
等額本金還款是在還款日內把借款數(shù)總金額等分，每月還款同樣金額的本錢和剩下借款在該月所造成的貸款利息，那樣因為每月的還貸本額度固定不動，而還的貸款利息越來越低，因而最初還貸工作壓力很大，可是隨時間的變化每月還貸數(shù)也越來越低。
等額本息還款是在還款日內，每月還款同樣金額的借款(包含本錢和貸款利息)，通俗化地講，等額本息還款便是“每月還的本錢與貸款利息之和是不會改變的”，但本錢與貸款利息的占比是轉變的。
舉個事例：
小A貸款銀行一百萬，限期20年，年化利率是3.6%，假如挑選等額本金還款，那麼月年利率就是0.3%(3.6%/12)，每月本錢最低還款額=一百萬/(20×12)=4166.67元，但貸款利息是每月下降的，即第一個月貸款利息=一百萬×0.3%=3000元，第一個月等額本息貸款共還7166.67元，第二個月貸款利息=(一百萬-0.4166.67)×0.3%=2987.5元，第二個月等額本息貸款共7154.17元。
假如小A挑選的是等額本息還款的貸款還款方式，每月最低還款額是固定不動的58511.11元，在其中，本錢逐月增長，貸款利息逐月下降。因此 在簽署買房合同時，買房者能夠依據(jù)本身的經(jīng)濟發(fā)展狀況，挑選不一樣的貸款還款方式。
假如買房者自身不做挑選，一些金融機構會給買房者挑選等額本息還款的貸款還款方式，由于同樣的借款金額和期限下，等額本金還款的貸款利息比等額本息還款的少。
舉個事例：
以小A為例子，一百萬借款20年，年利率3.6%，等額本金還款的所有貸款利息為361五百元，等額本息還款的所有貸款利息為404267.52元，比等額本金還款高了42767.52元。
四、 還貸日期和逾期利息要看清
除開挑選適合自身的貸款還款方式以外，在簽署住房貸款合同書時，銀行放貸員會就每月還款時間跟買房者商議。在貸款還款方式上，如今較為常見的是授權委托扣費，即購房者在申請辦理住房貸款的金融機構辦一個銀行帳戶，買房者最遲必須在還貸日的前一日即將還的住房貸款存進卡上，期滿金融機構全自動扣費。
在還貸日期層面，買房者一定要向金融機構資詢清晰，假如借款人用于還款的儲蓄卡上余額不足，金融機構是不是會提早幾日發(fā)消息提示。假如金融機構不發(fā)消息提示，金融機構會從什么時候逐漸測算貸款逾期逾期利息，這種都很重要。
五、 提前還貸必須交合同違約金嗎?
在實際中，許多購房者存有提前還貸的狀況，因此 在簽署住房貸款合同書時，貸款人一定要向金融機構資詢清晰，提前還貸用無需付款合同違約金。假如必須付款合同違約金，貸款人要向金融機構資詢清晰，付款合同違約金的方式。
舉個事例：
一些金融機構要求，提前還貸必須付款固定不動額度的合同違約金，而一些金融機構則要求，借款在還款日未到以前先還款借款，要收1%-3%的合同違約金。因此 在簽署買房合同時，貸款人要搞清提前還貸合同違約金的要求，以防提升提前還貸成本費。
