無論積極或處于被動，會很多吞食盈利的高票息永續(xù)債，正重返房地產企業(yè)股權融資演出舞臺。
11月26日，中國建筑業(yè)國際性(03311.HK)公示稱，企業(yè)擬發(fā)售本錢五億美金4.00%的次級線圈貸款擔保永續(xù)資產證劵。更早以前，包含雅居樂集團(03383.HK)、首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)等經營規(guī)模房地產企業(yè)，均陸續(xù)發(fā)售永續(xù)債，只有年利率不盡相同。
在私營房地產企業(yè)崛起之路上，永續(xù)債曾具有尤為重要的功效，為名上是“債”，卻可記入利益，在不斷靜脈注射的另外提升財務報告，永續(xù)債搖身一變變成房地產企業(yè)擴大股權融資神器。
操作過程中，永續(xù)債大多數(shù)含有贖出條文，并設定“年利率跳升體制”，從而被稱作盈利超級黑洞。但現(xiàn)如今，股權融資與市場銷售雙向耐壓下，房地產企業(yè)再度撿起這裹糖的毒藥。
新老換置“裝飾”會計
一手償還，一手發(fā)售，房地產企業(yè)的負債騰挪手機游戲正愈發(fā)火爆。
如出一轍。10月25日，雅樂居稱，擬發(fā)售五億美金優(yōu)先選擇永續(xù)資產證劵，預估進行日為2019年10月31日。不止于此，先前五月、六月份，雅樂居已各自發(fā)售六億美金、1億美元高級永續(xù)債。
后么加一筆累計7億美金，將用以換置雅樂居在2013年發(fā)售的等額本息永續(xù)債。據(jù)了解，六年前該筆債券發(fā)行年利率為8.375%，而現(xiàn)階段已漲至10.215%。雅樂居稱，這一舉動是為減少資金成本而采用的股權融資分配，將提升債權債務構造。
左手和右手騰挪身后，沖到房地產企業(yè)股權融資演出舞臺的永續(xù)債，究竟為什么東西?
事實上，永續(xù)債也叫遙遙無期債卷，是非金融企業(yè)(外國投資者)在銀行間債券銷售市場申請注冊發(fā)售的“無固定期限、含有外國投資者贖出權”債卷。永續(xù)債無確立到期還款日，發(fā)行方沒有還本責任，只需付款貸款利息，有“債卷中的個股”之稱。
因為絕大多數(shù)永續(xù)債可記入權益資本成本，無需記為債務，那樣既不稀釋液老股東權利，也不會提升外國投資者負債率，因此變成房地產企業(yè)擴大神器。
億翰智庫數(shù)據(jù)信息顯示信息，上半年度，30家典型性房地產企業(yè)永續(xù)債總量1766.五億元，同比增速43.1%。提升較多的為綠城中國(03900.HK)、雅樂居、招商蛇口(001979.SZ)、首創(chuàng)置業(yè)，較去年末各自提升65.五億元、48.一億元、40億人民幣及31億人民幣。
有專業(yè)人士表露，永續(xù)債發(fā)行者多為有“降杠桿”需求的房地產企業(yè)。例如首創(chuàng)置業(yè)，截止2020年中后期，該企業(yè)杠桿比率高新企業(yè)，有息負債約1023.72億人民幣，凈負債率達154.3%，遠超安全警戒線。
前不久，因杠桿比率持續(xù)上升，惠譽已下降首創(chuàng)置業(yè)長期性外匯及本國貨幣外國投資者毀約定級(IDR)至BB，先前為BB 。首創(chuàng)置業(yè)的總公司首創(chuàng)集團個人個人信用資質證書(standalone credit profile)也遭受惠譽退級。
回過頭看綠城中國，截至2020年上半年度，企業(yè)永續(xù)債總量185.7億人民幣，僅次中央企業(yè)中國中鐵。根據(jù)此次運行，“裝飾”財務報告順理成章。上半年度，綠城中國凈負債率56.3%，但若添加永續(xù)債，凈負債率提升28.3個點至84.7%。
行業(yè)研報表明，事實上，高票息的永續(xù)債并不是房地產企業(yè)優(yōu)選，多見國有資本公司發(fā)售。2020年上半年度，30家典型性房地產企業(yè)永續(xù)債總總量中，具備國企央企情況的房地產企業(yè)所占總量超50%。
但時下，股權融資管控不斷加倉，一切可股權融資金均對房地產企業(yè)尤為重要。永續(xù)債浪潮中，一些設計風格激進派的企業(yè)也競相添加，在其中多見銷售總額彷徨于千億元的房地產企業(yè)，寧愿放棄一部分盈利，也想借此機會彎道超越。
負債穩(wěn)賺盈利耐壓
看起來宛如密糖，但永續(xù)債的“暗疾”分毫不降。
一般 狀況下，永續(xù)債沒有到期還款日，但會開設外國投資者贖出決定權、年利率重設及延遞付款貸款利息條文。擁有一定限期后，外國投資者可挑選贖出該債卷。如在贖出日未贖出，息票率將大幅度“跳升”，從而擔負高些貸款利息。
例如，一些永續(xù)債的年利率設計方案為2 N方式，即持有期前2年企業(yè)所需付款的貸款利息較低，但從第三年逐漸，融資利率會大幅度跳升。若公司未立即還款借款，貸款利息將像滾雪球般越滾越大，乃至吞食企業(yè)利潤。
現(xiàn)有房地產企業(yè)品嘗到惡果。
11月18日，路徑(01098.HK)發(fā)布消息稱，企業(yè)進行發(fā)售三億美金的7.75%優(yōu)先選擇貸款擔保永續(xù)資產證劵。證劵發(fā)售已于2019年11月18日進行，預估將于11月19日在新交所發(fā)售。
靠永續(xù)債靜脈注射的路徑，也在受永續(xù)債連累。上半年度，路徑期限內純利潤12億港元，所屬企業(yè)有著人的純利潤8.68億港元。在其中，路徑的永續(xù)資產證劵持有者應占得純利潤為1.75億港元，相食純利潤約14.58%。
假如說大中型房地產企業(yè)還可借此機會彎道超越，已掙脫于存活線的房地產企業(yè)，毫無疑問遭遇更不容樂觀的境遇。
一月31日，光明地產(600708.SH)公布2019年第一期永續(xù)債發(fā)售結果,本次基本發(fā)行額為三億元，具體發(fā)售額度為六億元，發(fā)售年利率為5.9%(發(fā)售日一年Shibor 2.618%)，低價位發(fā)售，限期3 N年。
前不久，手執(zhí)永續(xù)債的光明地產發(fā)布三季度銷售業(yè)績，期限內合同市場銷售、主營業(yè)務收入、純利潤等均停滯不前。在其中，純利潤環(huán)比下降37%，期間費用與營業(yè)費用則升高8%及15%。距高光時刻僅以往三年，光明地產已走至窘境邊沿。
自上年明確提出500億總體目標并增加項目投資后，光明地產債務節(jié)節(jié)攀升。截止2020年前三季度，其凈負債率達到238%，較今年初提高44個點。若將永續(xù)債記入，凈負債率將達到302%。短期內償還債務工作壓力一樣很大，往年現(xiàn)錢短債比均在1下列。
2020年7月，光明地產入駐成都市的第一個新項目光輝蓉府新房開盤，共發(fā)布218套住房，但因為僅有1人排長隊，最后撤消搖號申請直接進入順銷情況。組織數(shù)據(jù)信息顯示信息，光輝蓉府申購80套，去化率僅37%。
內部市場銷售資金回籠不暢，光明地產根據(jù)ABS、永續(xù)中期票據(jù)、中期票據(jù)、冷鏈物流物流倉儲財產適用專項計劃、超短期融資券等方法，融得資產 42 億人民幣。但過多借助發(fā)行債券續(xù)借現(xiàn)金流量，一樣隱匿經營風險。
有專業(yè)人士稱，在銷售市場股權融資縮緊、公司本身經營狀況不當時，外國投資者在永續(xù)債限期日很有可能不贖出。但假如公司無盡次延遞貸款利息，其在金融市場上的信譽或遭受危害，從而危害事后股權融資。
數(shù)據(jù)信息顯示信息，2020年上半年度，174家房地產企業(yè)權重計算凈負債率(永續(xù)債做為利益)約91.37%，已達2015年至今最大值，較初期增漲4.39個點。70家關鍵房地產企業(yè)資金成本再次升高至7.04%。
在房地產企業(yè)債務水準、資金成本全方位推升時，永續(xù)債毫無疑問是把“雙刃刀”。若應用偏激，將為房地產企業(yè)種下盈利安全隱患?？硕饛娬{，將來股權融資自然環(huán)境仍將底位運作，房地產企業(yè)應將關鍵放到市場銷售資金回籠，進而確保本身會計身心健康。
