愈來愈多的大城市發(fā)布“商改租”措施。
日前，重慶市政府公布的《重慶市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展計劃(2019—2022)》(下稱《計劃》)明確指出：激勵房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)進行租賃住房業(yè)務(wù)流程，容許將商業(yè)房產(chǎn)用地等依照要求改造用以租賃住房，引入和適用發(fā)展趨勢組織化、產(chǎn)業(yè)化租賃住房公司。
特別注意的是，近些年“商改住”在多地遭受嚴禁，而“商改租”則漸成發(fā)展趨勢。對于此事，多名專業(yè)人士向新聞記者剖析強調(diào)，將一些適合的商業(yè)服務(wù)新項目轉(zhuǎn)作租賃住房，既能夠做大做強商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理的總量財產(chǎn)，也將有益于提升大城市的租賃住房的供貨，調(diào)控租金價錢。
“商改租”漸成發(fā)展趨勢
針對住戶住宅服務(wù)項目，重慶在《計劃》中明確指出，加速制訂培養(yǎng)和發(fā)展趨勢租賃住房銷售市場的適用現(xiàn)行政策，進一步標準租賃住房買賣個人行為，不斷完善租賃住房配套設(shè)施公共文化服務(wù)。激勵房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)進行租賃住房業(yè)務(wù)流程，容許將商業(yè)房產(chǎn)用地等依照要求改造用以租賃住房，引入和適用發(fā)展趨勢組織化、產(chǎn)業(yè)化租賃住房公司。
這也代表著，重慶市商業(yè)房產(chǎn)用地改為用以租賃住房宣布破冰之旅，管控組織將有標準地容許產(chǎn)業(yè)化的公司參加在其中。
新聞記者注意到，重慶市商業(yè)房產(chǎn)用地的出租率一直處在上位水準，供應量很大。據(jù)世邦魏理仕公布的《2019年第三季度重慶房地產(chǎn)市場報告》顯示信息，截止2020年第三季度，重慶市辦公樓總總量為468萬平方，出租率為30.2%;第四季度預估還將迎約八萬平米的增加供貨。
世邦魏理仕預測分析，將來三年，重慶市辦公樓銷售市場增加供貨較預估明顯降低，至2023年銷售市場總量提高不上30%。歸根結(jié)底，一方面最近諸個辦公樓新項目變化主要用途，改成酒店餐廳、公寓樓或商業(yè)服務(wù)，或降低辦公樓商圈占有率;另一方面，一部分辦公樓小區(qū)業(yè)主延遲進入市場、慎重擇時，或立即尋找整幢買賣突破口。到此，重慶市辦公樓銷售市場逐漸邁進存量時代。
西南財大經(jīng)濟管理學院專家教授、博導劉璐向新聞記者表明，在當今全國各地絕大多數(shù)大城市商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理庫存量很大、去化周期較長的狀況下，將適合的商業(yè)服務(wù)新項目轉(zhuǎn)作租賃住房，既能夠做大做強商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理的總量財產(chǎn)，也有益于提升租賃住房供給量，調(diào)控租金價錢。
實際上，在重慶市以前，北京市、上海市、廣州市、深圳市等大城市早已頒布了激勵“商改租”的有關(guān)現(xiàn)行政策，為庫存量的商業(yè)房產(chǎn)特性用地出示了一條新的發(fā)展方向，“商改租”也漸成擴散之勢。
多地嚴禁“商改住”
“商改租”與“商改住”雖僅有一字之差，但差別極大。
2020年11月15日，佛山市住建局發(fā)布通知嚴禁商業(yè)房產(chǎn)變公寓樓。2020年8月，廈門市已頒布文檔，嚴禁商業(yè)房產(chǎn)改住房。
新聞記者統(tǒng)計分析發(fā)覺，自2017年至今，包含北京市、上海市、廣州市、深圳市、天津市、南京市等十余個大城市競相公布現(xiàn)行政策限定“商改住”。而這種現(xiàn)行政策的相同點就是：不可將私自將商業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公類新項目更改為定居主要用途。
在“商改住”全方位遇阻的另外，“商改租”卻在許多大城市獲得激勵。
2020年7月，廣州整體規(guī)劃和自然資源局、廣州住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)局協(xié)同下發(fā)的《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，確立容許一部分廣州內(nèi)已完工、已申請辦理土地資源有償服務(wù)應用辦理手續(xù)或已申請辦理初始登記的商業(yè)服務(wù)及商業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公混和等種類普通住宅總量用地在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不更改的基本上，更新改造成住房作用;客戶的水、電、氣價錢也按住房收費標準;但只有用以租賃，不可以市場銷售。
新聞記者查看發(fā)覺，全國各地頒布“商改租”的現(xiàn)行政策根據(jù)關(guān)鍵來自于國務(wù)院辦公廳2016年下達的一紙文檔。
2016年6月，國務(wù)院公布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(下稱《意見》)，容許將商業(yè)用房等按照規(guī)定改造為租用住宅，土地資源使用年限和建筑容積率不會改變，用地性質(zhì)調(diào)節(jié)為住宅用地，調(diào)節(jié)后自來水、用電量、用氣價錢理應依照住戶規(guī)范實行。
該《意見》公布后，廣東省、吉林省、四川、海南省、遼寧省、江西省、福建省、河北省、陜西省、貴州省、新疆省、甘肅等好幾個省區(qū)競相發(fā)布實施方案，逐漸放寬“商改租”。
在四個一線城市中，深圳市是最開始開展“商改租”的。
2017年10月，深圳政府在《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》中明確提出，“在合乎城市規(guī)劃建設(shè)和公共性配套設(shè)施規(guī)定的前提條件下，經(jīng)行政部門主管機構(gòu)愿意，容許已完工并閑置的辦公建筑以土地為企業(yè)按照規(guī)定改造為租用住宅，土地資源使用年限和建筑容積率不會改變并按照規(guī)定調(diào)節(jié)用地性質(zhì)，調(diào)節(jié)后自來水、用電量、用氣價錢理應依照住戶規(guī)范實行，改造后的住宅只限租用或總體出讓，不可切分出讓或以‘以租代售’等方式變向切分出讓?！?/p>
在接下去的2018年一月，上海在《上海市城市總體規(guī)劃(2017-2035年)》的公示中，確立提及“能夠?qū)⒉槐匾偭康募庸S、庫房、寫字樓、公寓式酒店改成住房，作為公共性租用住宅”。
易居研究院中國智庫管理中心科學研究主管嚴躍進向新聞記者剖析強調(diào)，在一些地區(qū)商業(yè)房產(chǎn)物業(yè)管理改成住宅被覺得是違反規(guī)定、違法建筑而開展監(jiān)管、施壓，而重慶這一現(xiàn)行政策也為商業(yè)房產(chǎn)物業(yè)管理處理庫存量難題出示了一個比較好的發(fā)展方向。“但必須留意一點，商業(yè)房產(chǎn)物業(yè)管理更新改造是有標準的，只有改成租賃住房開展租用扣除房租，而不可以作為住宅開展出售?！?來源于：每日社會新聞)
