央行發(fā)文表示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶均擁有住房1.5套，3成有兩套房，此外，全國(guó)房貸利率數(shù)據(jù)在LPR下降后呈現(xiàn)整體下降......
陵水樓盤(pán)價(jià)格趨勢(shì)如何？陵水的房?jī)r(jià)隨著海南房?jī)r(jià)的上漲一直不斷上漲，并且受到優(yōu)質(zhì)自然條件的影響，陵水的中高檔樓盤(pán)數(shù)量可觀。
4月的最后一個(gè)周五，關(guān)于樓市的新消息有點(diǎn)多。
房貸利率降了！4月全國(guó)首套二套皆下降3個(gè)BP
融360簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市533家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年4月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年3月20日-2020年4月19日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.42%，二套房貸款平均利率為5.74%，均環(huán)比下降3個(gè)BP。
本次數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期內(nèi)房貸利率水平持續(xù)下降，主要原因在于2月LPR下降后，部分銀行跟調(diào)存在滯后效應(yīng)，導(dǎo)致后期房貸利率整體又有所下降。4月20日，央行公布了最新一期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），5年期以上LPR為4.65%。與3月份報(bào)價(jià)相比，此次5年期以上LPR下調(diào)10BP，為新LPR利率機(jī)制出臺(tái)以后的最大降幅，也是本年內(nèi)5年期LPR第二次下調(diào)。
2020年4月，30個(gè)城市首套房貸款利率環(huán)比有所下調(diào)，5個(gè)城市首套房貸款利率水平有所上漲。
一線城市利率變化方向不一
首套房方面，北京首套房貸款維持上期利率水平，廣州略有環(huán)比下調(diào)8個(gè)BP，上海和深圳則分別環(huán)比上漲4個(gè)BP和2個(gè)BP。4月20日LPR利率下調(diào)后，一線城市迅速跟進(jìn)調(diào)整，普遍更傾向于保持加點(diǎn)數(shù)不變。
北京、深圳首二套房及上海二套主流房貸利率加點(diǎn)數(shù)維持不變，即實(shí)際執(zhí)行利率比4月20日下降了10BP；上海首套房貸主流利率水平維持不變，加點(diǎn)數(shù)增加，這也是新LPR機(jī)制以來(lái)上海首套房主流利率水平首次不低于LPR，滿足了全國(guó)房貸利率的定價(jià)要求。
廣州地區(qū)房貸利率整體上也呈現(xiàn)下行的態(tài)勢(shì)，但各銀行房貸利率水平和此次變動(dòng)的差異性都比較大：目前2家國(guó)有行上調(diào)了房貸利率，1家國(guó)有行維持原利率水平不變，同時(shí)也有國(guó)有行及股份行下調(diào)房貸利率水平，降幅在10-25個(gè)BP不等。
南寧房貸利率最高，中山首套房利率環(huán)比降最多
本月南寧仍是全國(guó)房貸利率最高城市，其首套房貸利率環(huán)比下降23BP后為6.05%，是目前首套房貸平均利率唯一破“6”的城市；蘇州和惠州環(huán)比降幅也超10BP，利率水平跌破6%。
6個(gè)城市降幅在10BP以上，中山首套房貸利率環(huán)比降幅最大，達(dá)37BP；全國(guó)首套房貸利率最高城市南寧地區(qū)降幅為23BP，哈爾濱高達(dá)18BP的降幅，也使其成為全國(guó)房貸利率第二低城市。
簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院李萬(wàn)賦表示：目前正值存量房貸轉(zhuǎn)換期間，原則上所有用戶的存量房貸合同需在3月1日至8月31日之間完成轉(zhuǎn)換，現(xiàn)已過(guò)去兩月，仍有大量用戶處于觀望之中。繼2019年底存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)轉(zhuǎn)換方案正式出臺(tái)后，5年期LPR已在2020年內(nèi)出現(xiàn)兩次下調(diào)，且目前來(lái)看，仍存在整體下行空間，這在一定程度上也促進(jìn)了存量用戶轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的意愿，也將間接促進(jìn)整個(gè)貸款利率市場(chǎng)化進(jìn)程。
青島城陽(yáng)“人才共有產(chǎn)權(quán)房”寬松升級(jí)
湖北荊州、江蘇淮安近日出現(xiàn)放松限購(gòu)政策，但很快就相繼被收回。而青島先是在3月出臺(tái)針對(duì)人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策，后在4月11日出臺(tái)限售與限購(gòu)寬松政策，3天后被收回。但青島繼續(xù)優(yōu)化了人才共有產(chǎn)權(quán)房政策，以城陽(yáng)為試點(diǎn)，后期不排除全市推廣。
日前，青島城陽(yáng)區(qū)委宣傳部在微信公號(hào)“陽(yáng)光城陽(yáng)”上發(fā)布了《城陽(yáng)區(qū)六條硬核舉措，集聚人才釋放活力》一文，其中提到了“共有產(chǎn)權(quán)住房讓人才有房住”的相關(guān)舉措：
聚焦人才“買(mǎi)房難”“買(mǎi)房貴”的難點(diǎn)，創(chuàng)新出臺(tái)《關(guān)于吸引人才享受共有產(chǎn)權(quán)住房政策的實(shí)施意見(jiàn)》，從房源和資金方面給予支持，減輕人才購(gòu)房壓力。在區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌優(yōu)質(zhì)商品住房，面向從院士到大專(zhuān)學(xué)歷等各類(lèi)人才開(kāi)放。根據(jù)青島市確定的人才七個(gè)層次，對(duì)不同層次人才購(gòu)房時(shí)由企業(yè)承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)的20%或30%，與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)。其中，屬于一至四層次的人才，產(chǎn)權(quán)比例為3:7，期限為8年，期滿后，企業(yè)無(wú)償贈(zèng)送共有產(chǎn)權(quán)；屬于五至七層次的人才，產(chǎn)權(quán)比例為2:8，期限為5年，期滿后，人才按照“孰低”原則，回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)。
與此同時(shí)，青島公積金經(jīng)審議通過(guò)，正式開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款試點(diǎn)業(yè)務(wù)，試點(diǎn)階段。青島共有產(chǎn)權(quán)住房公積金貸款主要面向城陽(yáng)區(qū)四個(gè)區(qū)屬?lài)?guó)企與人才實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目。
青島業(yè)內(nèi)人士指出，這是嫁接于商品房之上的共有產(chǎn)權(quán)房政策，且首付分期，有利于刺激樓市。
零首付重現(xiàn)？
政策利好的雙重“加持”下，城陽(yáng)新房市場(chǎng)迅速升溫，連續(xù)數(shù)周登上青島區(qū)域成交量榜首。據(jù)青島第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月13日-4月19日一周內(nèi)，城陽(yáng)以909套穩(wěn)居榜首，其中青島全市銷(xiāo)售前十有4個(gè)項(xiàng)目來(lái)自城陽(yáng)區(qū)，其中包括龍湖和旭輝所開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目。
同策研究院首席分析師張宏偉分析指出，“零首付”一般分兩種支付方式兌現(xiàn)：第一種是分期支付；第二種是開(kāi)發(fā)商與第三方機(jī)構(gòu)合作，將首付做成一個(gè)貸款品種，讓購(gòu)房者把首付轉(zhuǎn)化成貸款?！笆赘哆t早要付的，只不過(guò)付款方式發(fā)生了變化。開(kāi)發(fā)商通過(guò)降低門(mén)檻吸引消費(fèi)者，把購(gòu)房門(mén)檻降低”。
青島有當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道舉例說(shuō)明人才共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)惠：
在城陽(yáng)一所中學(xué)任教的林洋（化名）接到了學(xué)校下發(fā)的關(guān)于本校教職工購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房的通知，根據(jù)人才政策，研究生學(xué)歷的林洋屬于第四層次的人才，可以享受“本人與企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例7：3”的政策，即學(xué)校為林洋繳納30％的購(gòu)房款。為此，早有換房計(jì)劃的林洋打算近期入手一套90多平方米的房子作為改善性住房。林洋看中的房子總價(jià)152萬(wàn)元，樓盤(pán)均價(jià)16000－18500元／平方米。青島二套房首付比例在40%，按照學(xué)校政策，學(xué)校幫林洋出資30％，林洋只需要再出10％，也就是16萬(wàn)不到就夠首付了，加上辦理公積金組合貸款，首付款和每月還貸壓力都小很多。
通過(guò)測(cè)算，林洋剩余的91.2萬(wàn)元購(gòu)房款若使用商業(yè)貸款，在貸款利率上浮的情況下，月還款額約為5400元；如今人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策疊加公積金貸款政策，使用公積金組合貸款后月還款額約為4900元，每月節(jié)省房貸500元。讓林洋在首付款上節(jié)省45.6萬(wàn)元；30年期貸款成本節(jié)省18萬(wàn)元。
換言之，如果1－4層次的人才購(gòu)買(mǎi)的是首套房，企業(yè)為其支付的30％購(gòu)房款可全部用作首付款，人才購(gòu)房相當(dāng)于“零首付”，僅需償還貸款，便可在8年后擁有一套屬于自己的住房。不過(guò)，前述青島業(yè)內(nèi)人士指出，這是建立在人才不結(jié)束與單位勞動(dòng)合同的前提下才能實(shí)現(xiàn)的。
隱性風(fēng)險(xiǎn)猶存
對(duì)于青島這一“變通”的政策，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦持有不同看法。他認(rèn)為青島人才共有產(chǎn)權(quán)房政策存在打“擦邊球”的嫌疑，是偷換概念的一種做法。
首先，共有產(chǎn)權(quán)房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭所建的房屋。保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額；青島城陽(yáng)關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)房”的定義，疊加了“人才政策”，是針對(duì)企業(yè)與人才共同購(gòu)買(mǎi)普通商品房的政策。其次，青島人才共有產(chǎn)權(quán)房首付的做法本質(zhì)上是擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)房保障范圍，然后通過(guò)分期首付拉動(dòng)消費(fèi)。這表明了地方經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候?qū)で蠓康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的慣性，很多城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型遇阻，就是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期有固定思維，經(jīng)濟(jì)稍微不行就從房地產(chǎn)入手，這樣也很難避免炒房投資資金進(jìn)入樓市的隱性風(fēng)險(xiǎn)。
盧文曦認(rèn)為，此前已經(jīng)有多個(gè)城市在不斷試探調(diào)控邊界，荊州、淮安樓市調(diào)控政策的“一日游”也許還會(huì)重現(xiàn)在其他城市。背后折射的是地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的焦慮情緒。
統(tǒng)計(jì)顯示，3月4日-4月23日期間，全國(guó)至少有10個(gè)城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，購(gòu)房端放寬的政策條款被撤回或調(diào)整。這也說(shuō)明，涉及限購(gòu)、首付等方面的政策調(diào)整仍然謹(jǐn)慎。
“從經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的效用來(lái)看，房地產(chǎn)的確能起到一定功效。但是住房不炒是樓市調(diào)控的底線，所以對(duì)限購(gòu)限貸的松綁還是敏感話題，尤其會(huì)助長(zhǎng)投機(jī)炒作氛圍。政策的出爾反爾反而不利于市場(chǎng)穩(wěn)定?！北R文曦認(rèn)為，如何突破央行首付政策也是一個(gè)問(wèn)題。央行規(guī)定首付款不低于25%，目前有限購(gòu)限貸的城市對(duì)于首付款比例均已加碼提升。
前述青島業(yè)內(nèi)人士也提醒道，屬于五至七層次的人才，在5年后要面臨共有產(chǎn)權(quán)的回購(gòu)，因此購(gòu)房者需要綜合考慮一下自己的收入情況和還貸能力， 5年以后能不能把首付還上。
央行：城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率96%
4月24日，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組在《中國(guó)金融》撰文稱(chēng)，調(diào)查顯示，我國(guó)家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，住房擁有率達(dá)到96.0%；金融資產(chǎn)占比較低，僅為20.4%。
該課題組稱(chēng)，于2019年10月中下旬在全國(guó)30個(gè)?。▍^(qū)、市）對(duì)3萬(wàn)余戶城鎮(zhèn)居民家庭開(kāi)展了資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查。從當(dāng)前掌握的資料看，這是國(guó)內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)負(fù)債情況最為完整、詳實(shí)的調(diào)查之一。
我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭戶均擁有住房1.5套
調(diào)查顯示，我國(guó)有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。
城鎮(zhèn)居民家庭擁有的住房數(shù)量越多，其家庭資產(chǎn)中住房資產(chǎn)的占比反而越低。擁有一套住房的家庭的總資產(chǎn)中住房資產(chǎn)的占比為64.3%，有兩套住房家庭的住房資產(chǎn)占比為62.7%，有三套及以上住房家庭的住房資產(chǎn)占比為51.0%。這主要是因?yàn)槎喾慨a(chǎn)家庭在解決了基本住房需求后，更傾向于多元化資產(chǎn)配置。
調(diào)查顯示，商鋪及廠房等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是家庭資產(chǎn)差距大的重要原因。受調(diào)查家庭中，15.9%的家庭擁有商鋪或廠房等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，這些家庭的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)均值為257.5萬(wàn)元，占其家庭總資產(chǎn)的33.1%。擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)家庭的戶均總資產(chǎn)為776.8萬(wàn)元，是沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)家庭的3.4倍。
家庭總資產(chǎn)越多，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的擁有率越高，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的比重越大。按家庭總資產(chǎn)排序，資產(chǎn)最高10%的家庭中，近半數(shù)的家庭擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，這些家庭的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的35.6%；而資產(chǎn)最低20%家庭中僅有3.5%的家庭擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為22.4%。
該課題組在報(bào)告中指出，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)配置高度集中于房產(chǎn)，金融資產(chǎn)占比低，金融資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高。調(diào)查顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭金融資產(chǎn)負(fù)債率為44.6%，其中，有負(fù)債家庭的金融資產(chǎn)負(fù)債率均值為85.3%，中位數(shù)為117.3%，半數(shù)以上的家庭金融資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)了100%?？梢?jiàn)，居民資產(chǎn)負(fù)債率雖整體穩(wěn)健，但是資產(chǎn)流動(dòng)性較差，存在一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
剛需型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出
調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債參與率高，為56.5%，負(fù)債集中化現(xiàn)象明顯，負(fù)債最高20%家庭承擔(dān)總樣本家庭債務(wù)的61.4%；家庭負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，負(fù)債來(lái)源以銀行貸款為主，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。
城鎮(zhèn)居民家庭凈資產(chǎn)均值為289.0萬(wàn)元，分化程度高于資產(chǎn)的分化程度。與美國(guó)相比，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)富分布相對(duì)均衡（美國(guó)凈資產(chǎn)最高1%家庭的凈資產(chǎn)占全部家庭凈資產(chǎn)的比重為38.6%，我國(guó)為17.1%）。
城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債率為9.1%，總體穩(wěn)健，少數(shù)家庭資不抵債；居民家庭債務(wù)收入比為1.02，略高于美國(guó)居民水平（0.93）；償債能力總體較強(qiáng)，償債收入比為18.4%，居民家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。
該課題組稱(chēng)，需關(guān)注兩方面問(wèn)題。一是居民家庭金融資產(chǎn)負(fù)債率較高，存在一定流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是部分家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：部分低資產(chǎn)家庭資不抵債，違約風(fēng)險(xiǎn)高；中青年群體負(fù)債壓力大，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高；老年群體投資銀行理財(cái)、資管、信托等金融產(chǎn)品較多，風(fēng)險(xiǎn)較大；剛需型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出。
課題組指出，受調(diào)查家庭中，總資產(chǎn)低于10萬(wàn)元的共有792戶，這些家庭的資產(chǎn)負(fù)債率為30.7%，遠(yuǎn)高于其他家庭，其中有106戶家庭的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)了100%。這106戶家庭多數(shù)無(wú)房無(wú)車(chē)，僅有少量存款，戶主主要從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)或其他職業(yè)，沒(méi)有穩(wěn)定收入，負(fù)債卻相對(duì)較高，一旦遇到意外情況，違約風(fēng)險(xiǎn)較高。
從年齡來(lái)看，中青年群體負(fù)債壓力較大，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。戶主年齡在26~35歲的居民家庭債務(wù)參與率、戶均債務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、債務(wù)收入比都要高于其他家庭。中青年家庭由于面臨購(gòu)房、成家生子、子女教育等多方面的支出壓力，負(fù)債現(xiàn)象更為普遍，債務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)較重，償債壓力相對(duì)較大。
老年群體投資銀行理財(cái)、資管、信托等金融產(chǎn)品較多，風(fēng)險(xiǎn)較大。調(diào)查顯示，戶主年齡為65歲及以上居民家庭投資銀行理財(cái)、資管、信托產(chǎn)品的均值為23.9萬(wàn)元，是總體平均水平的1.4倍，占其家庭金融資產(chǎn)的比重為34.8%，遠(yuǎn)高于其他年齡段水平。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管資管新規(guī)出臺(tái)后理財(cái)產(chǎn)品不再保本，部分銀行代理銷(xiāo)售的第三方投資理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較高，但仍有不少居民認(rèn)為在銀行購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品本金不會(huì)損失，實(shí)際投資風(fēng)險(xiǎn)與居民投資安全性預(yù)期存在較大差距。65歲以上的老年群體處于收入來(lái)源減少的人生階段，將大量資金投資銀行理財(cái)、資管、信托等金融產(chǎn)品，增加了投資及養(yǎng)老的不確定因素。
剛需型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出。受調(diào)查家庭中，43.4%的家庭有住房貸款。有房貸家庭的資產(chǎn)負(fù)債率、金融資產(chǎn)負(fù)債率和月償債收入比分別為16.5%、101.5%和29.0%，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)明顯高于平均水平。其中剛需型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤其突出，這三項(xiàng)指標(biāo)分別為24.2%、151.3%和33.0%，均為所有群體中的最高值。相比之下，投資型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要小得多，其三項(xiàng)指標(biāo)僅略高于平均水平。
