當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)好像早已觸遇到吊頂天花板之時(shí)，每一家房地產(chǎn)企業(yè)都剛開始為將來的發(fā)展模式而焦慮情緒。不但大中型房地產(chǎn)企業(yè)在行動(dòng)，大中小型房地產(chǎn)企業(yè)也競(jìng)相合理布局商業(yè)房產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和文旅地產(chǎn)等行業(yè)。

業(yè)內(nèi)盡管都看到了所述行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展觀性，也意識(shí)到這種行業(yè)全是容積極大且具有發(fā)展?jié)摿Φ匿N售市場(chǎng)，但困惑她們的是，這種行業(yè)中現(xiàn)階段未有領(lǐng)先者，也暫沒有一個(gè)確立的運(yùn)營(yíng)模式。在這類狀況下，本身應(yīng)該怎么做？3月22日，在“2018年見解本年度社區(qū)論壇”上，許多特邀嘉賓都明確提出了自身的觀點(diǎn)。

金融業(yè)化的考慮

社區(qū)論壇上，REITs（房地產(chǎn)融資基金投資）被經(jīng)常提及。針對(duì)商業(yè)房產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員來講，如何把可以造成平穩(wěn)現(xiàn)金流量的財(cái)產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化，是全領(lǐng)域都會(huì)討論的難題。

廣州城發(fā)基金投資管理顧問公司董事總經(jīng)理李慶崢以十余年的REITs從事歷經(jīng)談了一些感受。他覺得，REITs能夠了解成三個(gè)服務(wù)平臺(tái)，即股權(quán)融資的服務(wù)平臺(tái)、項(xiàng)目投資的服務(wù)平臺(tái)和資產(chǎn)托管的服務(wù)平臺(tái)。

李慶崢剖析強(qiáng)調(diào)，REITs做為股權(quán)融資的服務(wù)平臺(tái)特性是由于它在未來的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)中，也要做貸款銀行、發(fā)行債券等，且它的資金成本比房地產(chǎn)商的資金成本也要低、限期還更長(zhǎng)，因?yàn)樗纳唐犯椒€(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)性更低。

做為理財(cái)平臺(tái)的特性是因?yàn)镽EITs自身是一個(gè)實(shí)體線，能夠不斷擴(kuò)大，不但能夠從發(fā)起者處買，還可以從銷售市場(chǎng)第三方買，因此 它會(huì)變?yōu)橐粋€(gè)理財(cái)平臺(tái)。

從資產(chǎn)托管服務(wù)平臺(tái)的角度觀察，REITs做為資產(chǎn)托管管理體系的打造出能夠有一個(gè)投資收益率的邏輯性，會(huì)更為關(guān)心全部IRR（內(nèi)部報(bào)酬率）的狀況。

深創(chuàng)投房產(chǎn)股權(quán)投資基金（深圳市）有限責(zé)任公司經(jīng)理羅霄鳴從養(yǎng)老地產(chǎn)的視角，討論了海外養(yǎng)老地產(chǎn)REITs經(jīng)營(yíng)取得成功的重要。他覺得，由于國(guó)外的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)買賣型的項(xiàng)目投資，她們的取得成功取決于能精確掌握周期時(shí)間轉(zhuǎn)變?！跋窠谶@幾年樓價(jià)高的情況下，能夠見到她們?cè)谫u它的財(cái)產(chǎn)，或是是再次整體規(guī)劃它的財(cái)產(chǎn)部位，在2009年~2011年的情況下，剛好是它巨資買進(jìn)財(cái)產(chǎn)的情況下，那時(shí)剛好是產(chǎn)生金融風(fēng)暴的情況下”。

李慶崢覺得，REITs這一話題討論早已探討十年了，2020年應(yīng)該是一個(gè)最好是的發(fā)布潛伏期。

學(xué)好經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)

當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)到存量時(shí)代，怎樣對(duì)總量財(cái)產(chǎn)開展經(jīng)營(yíng)、更新改造也是一門大的課題研究。

VaShare創(chuàng)辦人兼CEO莊海從旅游房產(chǎn)視角提及，旅游房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模是充足大，可是銷售市場(chǎng)中的難題也非常大，大伙兒買來旅游房產(chǎn)大部分沒什么用。“一個(gè)財(cái)產(chǎn)沒有應(yīng)用，它最終就沒有使用價(jià)值”。

那恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)構(gòu)思是啥？陽光100集團(tuán)公司首席總裁林少洲覺得，經(jīng)營(yíng)時(shí)期是內(nèi)容為主，要注重商品的特點(diǎn)，注重精細(xì)化管理的質(zhì)量和高品質(zhì)的內(nèi)容。有木有本質(zhì)的運(yùn)營(yíng)能力變成下一步的關(guān)鍵。

深圳城市發(fā)展研究會(huì)創(chuàng)辦會(huì)張、安云集團(tuán)公司老總耿延良從城市發(fā)展的視角明確提出經(jīng)營(yíng)的構(gòu)思。他覺得，城市發(fā)展?fàn)可娴酱蟪鞘械漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、環(huán)境衛(wèi)生的改進(jìn)、將來社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的針對(duì)性工程項(xiàng)目，它并不是一個(gè)單一的房地產(chǎn)業(yè)供貨的難題，因此 要有正確對(duì)待。他提示，存量時(shí)代大伙兒記牢一點(diǎn)，城市發(fā)展才算是將來的必然選擇。