4月30日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委協(xié)同公布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），并頒布配套設(shè)施引導(dǎo)。這意味著地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)公募基金REITs示范點(diǎn)宣布發(fā)展。

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什么叫公募基金REITs？

通俗化來(lái)講，公募基金REITs關(guān)鍵就是指公開(kāi)發(fā)行資產(chǎn)投資股票基金，以可以造成平穩(wěn)現(xiàn)金流量的房產(chǎn)做為基本財(cái)產(chǎn)的融資計(jì)劃、信托或發(fā)售證劵，項(xiàng)目投資標(biāo)底包含商業(yè)房產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。在其中，關(guān)鍵項(xiàng)目投資于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的商品，被稱作基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類REITs。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs聚焦點(diǎn)什么關(guān)鍵領(lǐng)域？

依據(jù)《通知》，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs本次聚焦點(diǎn)的關(guān)鍵領(lǐng)域?yàn)閮?yōu)先選擇適用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)補(bǔ)齊短板領(lǐng)域，包含物流倉(cāng)儲(chǔ)、高速公路等交通安全設(shè)施，水電費(fèi)熱等市政道路工程，城區(qū)廢水生活垃圾處理、固體廢物危險(xiǎn)廢物處理等環(huán)保治理新項(xiàng)目。另外，激勵(lì)網(wǎng)絡(luò)信息等新式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，及其我國(guó)戰(zhàn)略新起產(chǎn)業(yè)群、新科技產(chǎn)業(yè)園、特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園等進(jìn)行示范點(diǎn)。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs聚焦點(diǎn)什么重污染區(qū)域？

本次《通知》確立，優(yōu)先選擇適用京津冀一體化、長(zhǎng)三角城市群、雄安新區(qū)規(guī)劃、粵港澳大灣區(qū)、海南省、長(zhǎng)江三角洲等重污染區(qū)域，另外，適用國(guó)家新區(qū)、有標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)別經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)開(kāi)區(qū)進(jìn)行示范點(diǎn)。

為何要推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs示范點(diǎn)？

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs是國(guó)際性行駛的配備財(cái)產(chǎn)，具備流通性較高、盈利相對(duì)性平穩(wěn)、安全系數(shù)極強(qiáng)等特性，能合理盤活存量財(cái)產(chǎn)，彌補(bǔ)當(dāng)今金融理財(cái)產(chǎn)品空缺，擴(kuò)寬ppp模式投資渠道，提高股權(quán)融資比例，提高金融市場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。短期內(nèi)看有益于普遍籌資項(xiàng)目資本金，減少負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)性，是穩(wěn)投資、補(bǔ)齊短板的合理政策工具；長(zhǎng)期性看有益于健全存款轉(zhuǎn)換項(xiàng)目投資體制，減少實(shí)體線金融杠桿，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資融資社會(huì)化、規(guī)范性身心健康發(fā)展趨勢(shì)。

本次基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs是不是包括住房和商業(yè)房產(chǎn)？

不包含。依據(jù)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見(jiàn)稿）》第二條，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)財(cái)產(chǎn)適用證劵，就是指根據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（中國(guó)證監(jiān)會(huì)公示【2014】49 號(hào)）發(fā)售的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)財(cái)產(chǎn)適用專項(xiàng)計(jì)劃。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包含物流倉(cāng)儲(chǔ)，高速公路、飛機(jī)場(chǎng)海港等交通安全設(shè)施，水電費(fèi)熱等道路設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園等別的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，沒(méi)有住房和商業(yè)房產(chǎn)。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)相關(guān)責(zé)任人也強(qiáng)調(diào)，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)提升REITs是比較好的挑選，我國(guó)產(chǎn)生了很多高品質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)新項(xiàng)目；根據(jù)REITs進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目投資；特別是在在時(shí)下房產(chǎn)調(diào)控的前提條件下，REITs不容易對(duì)房地產(chǎn)業(yè)組成危害。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)REITs的推動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有什么效仿實(shí)際意義？

中南財(cái)經(jīng)大學(xué)數(shù)據(jù)研究院實(shí)行校長(zhǎng)盤和林向澎湃新聞網(wǎng)表明，真實(shí)的公募基金REITs商品在業(yè)界的呼吁一直較高，本次推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)REITs示范點(diǎn)也代表著公募基金REITs示范點(diǎn)的宣布發(fā)展。能夠見(jiàn)到的是，本次聚焦點(diǎn)的關(guān)鍵主要是交通安全設(shè)施、道路設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園這種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并沒(méi)有往房地產(chǎn)業(yè)方位去走。

“現(xiàn)階段看來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是沒(méi)有組成危害的，自然也是有許多業(yè)界號(hào)召將公募基金REITs的示范點(diǎn)范疇拓展至商業(yè)房產(chǎn)及其租賃住房，但我覺(jué)得依然需慎重示范點(diǎn)，不然仍會(huì)推動(dòng)樓價(jià)的增漲。而且我本人覺(jué)得，商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性是較高的，并不宜這類資產(chǎn)的進(jìn)到。但回過(guò)頭看交通安全設(shè)施、物流倉(cāng)儲(chǔ)、新基建等行業(yè)，盈利相對(duì)性平穩(wěn)，因而是非常好的挑選。”盤和林講到。

渤海灣匯金證劵投資管理有限責(zé)任公司董事總經(jīng)理李耀光的見(jiàn)解也覺(jué)得，“此次基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公募基金REITs與商業(yè)房產(chǎn)公募基金REITs將來(lái)的進(jìn)展沒(méi)有必定關(guān)聯(lián)或節(jié)奏感，本次是完成了公募基金的提升”。

證監(jiān)會(huì)原現(xiàn)任主席肖鋼在2019年1月發(fā)刊的《清華金融評(píng)論》發(fā)文中謝強(qiáng)調(diào)，“在房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)治管控情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資方式均遭受嚴(yán)苛管控。由于憂慮REITs做為房地產(chǎn)業(yè)新的股權(quán)融資專用工具會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)大量股權(quán)融資，從而造成房產(chǎn)泡沫，它是REITs孕婦難產(chǎn)的關(guān)鍵要素?！?/p>

可是，在許多專業(yè)人士來(lái)看，地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)公募基金REITs的示范點(diǎn)對(duì)將來(lái)在商業(yè)房產(chǎn)或租用房地產(chǎn)完成REITs的落地式出示效仿實(shí)際意義。

世邦魏理仕華北區(qū)項(xiàng)目投資及資產(chǎn)業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛表明，是十分有提升的一個(gè)惡性事件，這也是大伙兒討論盼望了很多年的公募基金Reits總算能夠從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)這一種類的項(xiàng)目投資剛開(kāi)始，那麼連通諸多投資者能夠參加的真實(shí)的金融市場(chǎng)的商品，對(duì)將來(lái)商業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)有一個(gè)先、貫徹的功效，我認(rèn)為這是一個(gè)十分積極主動(dòng)利好消息的數(shù)據(jù)信號(hào)。

可是，商業(yè)房產(chǎn)探尋REITs亦有其分歧之處。廣東住宅政策研究管理中心頂尖研究者李宇嘉覺(jué)得，商業(yè)房產(chǎn)一直有探尋REITs，可是分歧點(diǎn)取決于比較好的中心城市的商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理早前完工的房地產(chǎn)商又不愿意去做REITs，由于自身早前完工的回報(bào)率就較為高，尤其是處在核心區(qū)得話，租賃都沒(méi)有難題，那為何要外界資產(chǎn)呢？針對(duì)新創(chuàng)建商業(yè)服務(wù)而言，由于漲價(jià)的太快，新的租賃收益率又較為低，那麼資產(chǎn)又不太想要干預(yù)，因此 只有找一些的確想做大做強(qiáng)資產(chǎn)的新項(xiàng)目，可是我認(rèn)為如今商業(yè)房產(chǎn)還并不是關(guān)鍵。

值得一提的是，比照海外商業(yè)房產(chǎn)大宗商品投資交易，在我國(guó)仍有極大室內(nèi)空間。

依據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年我國(guó)商業(yè)房產(chǎn)大宗商品投資交易額度超出2600億人民幣，核對(duì)全球完善銷售市場(chǎng)的成交量，比如英國(guó)，上年全年度商業(yè)房產(chǎn)大宗交易規(guī)則總金額是我國(guó)的10倍，根據(jù)我國(guó)的人口數(shù)量、GDP、及其在未來(lái)10-十五年城市化進(jìn)程將進(jìn)到新一環(huán)節(jié)，大家覺(jué)得，進(jìn)到總量房地產(chǎn)時(shí)期，我國(guó)商業(yè)房產(chǎn)大宗交易規(guī)則銷售市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)室內(nèi)空間極大，銷售市場(chǎng)的質(zhì)量指標(biāo)、買賣的活動(dòng)性、資產(chǎn)及風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的多元性，都有希望獲得進(jìn)一步提高。