房地產(chǎn)藍籌股新時期之一
今年初股票價格騷亂 房地產(chǎn)股票迅猛發(fā)展
一場史上最牛嚴(yán)格的宏觀經(jīng)濟政策圍繞了17年一年，全國各地房市打開“五限時期”?，F(xiàn)如今，本年度排行落下帷幕，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額意想不到地更上層樓，這也立即推動了房地產(chǎn)股票的強悍增漲，尤其是萬科地產(chǎn)A(000002)、保利地產(chǎn)(600048)、金地集團(600363)、綠地控股(600606)、招商蛇口(001979)等一干績優(yōu)股的主要表現(xiàn)，確實醒目。
房地產(chǎn)股票暴漲
近期的房地產(chǎn)股票無限風(fēng)光。
新春至今，A股迎接開好局，銷售市場展現(xiàn)普漲趨勢，指數(shù)值全方位標(biāo)紅。房地產(chǎn)股維持強悍，金地集團、保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、綠地控股等房地產(chǎn)績優(yōu)股均出現(xiàn)迅速暴漲，短期內(nèi)上漲幅度非常可觀。
截至1月中下旬，金地集團、保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)A、招商蛇口均更新歷史時間最高成交價。在其中，截止1月16日收市，萬科地產(chǎn)A股價大漲8.39%至40.二十元，在創(chuàng)出歷史時間新紀(jì)錄的另外，總市值靠近4500億人民幣，重返現(xiàn)如今世界最大總市值的房地產(chǎn)開發(fā)商王位。
此外，香港股市房地產(chǎn)股票在2018年新春也持續(xù)了17年的增漲趨勢。
新春至今，內(nèi)房股競相出現(xiàn)暴漲。碧桂圓(02007.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)、龍湖地產(chǎn)(00960.HK)、綠城中國(03900.HK)等多個股票上漲幅度不錯。融創(chuàng)中國(01918.HK)、旭輝控股(00884.HK)、佳兆業(yè)集團(00496.HK)、合景泰富(01813.HK)等股票出現(xiàn)了上漲幅度超出10%的日K線。
實際上，在香港股市更新歷史時間新紀(jì)錄的過程中，內(nèi)房股不斷瘋漲，變成領(lǐng)漲板塊。一、二線藍籌暴漲后，三、四線中小型總市值房地產(chǎn)企業(yè)不斷跟蹤，房地產(chǎn)業(yè)股票蓬勃發(fā)展，變成香港股市一道亮麗的景色。
外擴散的銷售市場
這波市場行情順向深度進行，它是一場房地產(chǎn)股票的歡樂。
《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》(下稱“《東地產(chǎn)》”)注意到，房地產(chǎn)股票銷售市場氛圍全方位活躍性，除開所述藍籌股房地產(chǎn)股票之外，泰禾集團(000732)、新城控股(01030.HK)、陽光城(000611)等二線水龍頭的主要表現(xiàn)更加震撼。
泰禾集團股票價格的瘋漲最開始來源于其老總黃其森的“滿腔熱血”。據(jù)統(tǒng)計，黃其森在17年12月22日接納新聞媒體訪談時表明：“2018年，泰禾集團銷售總額的總體目標(biāo)是再翻一番至兩千億元。另外，2018年將再次減少土地資源成本費，爭得在2020年上半年度將負(fù)債比率降至79%，第三季度降至75%?！币罁?jù)克而瑞發(fā)布的《2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TP200排行榜》顯示信息，17年1-12月泰禾集團完成合同市場銷售1007.兩億元。若依照黃其森的總體目標(biāo)，2018年，泰禾集團的銷售總額增長率將貼近100%。
在黃其森釋放豪言壯語后的第一個股票交易時間，泰禾集團股票價格即強悍股票漲停。盡管泰禾集團于12月27日晚發(fā)布消息稱有關(guān)2018年銷售目標(biāo)兩千億元等叫法，“歸屬于黃其森對企業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)和企業(yè)愿景，不組成企業(yè)的預(yù)測分析和服務(wù)承諾”，但這分毫無法阻擋泰禾集團在銷售市場的一路狂奔。截止1月16日，但是十幾天上下的時間，泰禾集團股票價格早已從12月22日的16.78元，飆漲至36.88元，立即翻了一番，上漲幅度達到119.8%，1月至今早已拿到五個股票漲停板，也因而稱之為2018年的A股第一熱股。
除開泰禾之外，最近上漲幅度很大的房地產(chǎn)企業(yè)還包含華夏幸福(600340)、榮盛發(fā)展(002146)、陽光城(000671)、榮安地產(chǎn)(000517)等。
進到2018年至今，A股最強的版塊非房地產(chǎn)板塊莫屬。依據(jù)wind數(shù)據(jù)信息顯示信息，截止1月16日收市，房地產(chǎn)板塊的上漲幅度早已達到16.73%。42只年之內(nèi)上漲幅度超20%的股票中(去除6個月內(nèi)發(fā)售的新股上市)，房地產(chǎn)股票有17只，占有率超出四成。而在房地產(chǎn)版塊中，近年來，112只股票股票價格出現(xiàn)增漲，在其中總計上漲幅度超出10%的就會有57只，上漲幅度超出30%的有10只。
瘋漲的邏輯性
高力國際華東地區(qū)發(fā)展部執(zhí)行董事陳鐵東覺得，最近房地產(chǎn)股票團體增漲，與總體股票基本面相關(guān)。
據(jù)中國統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)信息顯示信息，17年1-11月份，商住樓市場銷售總面積146568萬平方，同比增長率7.9%，增長速度比1-10月份下降0.3個點。商住樓銷售總額115481億人民幣，提高12.7%，增長速度提升 0.一個點。陳鐵東表明：“一方面，商住樓市場銷售再次提高，全部17年房地產(chǎn)企業(yè)的銷售總額也廣泛提高，總體基礎(chǔ)朝向好;另一方面，諸多房地產(chǎn)企業(yè)都會擴張經(jīng)營規(guī)模，并積極主動謀略轉(zhuǎn)型發(fā)展，進行多樣化業(yè)務(wù)流程，包含旅游小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等。這種房地產(chǎn)企業(yè)另外也都會項目投資，想盡辦法作出閃光點，提升 本身公司估值。”
“近期房地產(chǎn)股票團體增漲，第一個緣故毫無疑問是由于上年的銷售業(yè)績超過任何人的預(yù)估，這波房產(chǎn)調(diào)控稱為史上最牛嚴(yán)，可是發(fā)售房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績還是創(chuàng)下新紀(jì)錄。一二線城市很有可能不盡人意，但三四線城市在棚改貨幣化現(xiàn)行政策的促進下，提高十分強悍，足夠填補，”仲量聯(lián)行中國地區(qū)發(fā)展部主管周志峰進一步向《東地產(chǎn)》強調(diào)，“前幾天房地產(chǎn)股票的暴漲，關(guān)鍵與政府部門對農(nóng)村土地承包的改革創(chuàng)新相關(guān)，農(nóng)村住宅運轉(zhuǎn)，能夠釋放出來鄉(xiāng)村人力資本，農(nóng)戶得到 一定收益，必須去城市學(xué)生就業(yè)，對全部房地產(chǎn)業(yè)要求造成正臉促進;另外，這種土地資源未來如做為居住用地，房地產(chǎn)開發(fā)商就可得到 大量的土地儲備?！?/p>
而搜房網(wǎng)頂尖投資分析師張波則覺得，年末歲尾，房地產(chǎn)股票飛漲會讓許多 人與2018年房市是不是會再現(xiàn)火爆聯(lián)絡(luò)起來，實際上這自身便是2個定義。房地產(chǎn)股票漲得再猛，2018年房市也不會重現(xiàn)受歡迎。
“最先，房地產(chǎn)股票價格跌漲是和市凈率、公司銷售業(yè)績擁有 立即關(guān)聯(lián)。從現(xiàn)階段看來，A股市場總市值過千億元的房地產(chǎn)股票的市凈率廣泛在15上下，而這種房地產(chǎn)開發(fā)商在17年的銷售市場主要表現(xiàn)也就是說銷售業(yè)績大多數(shù)創(chuàng)下新紀(jì)錄，當(dāng)然就在股票價格上獲得了集中體現(xiàn);次之，很多人把房地產(chǎn)業(yè)股票價格增漲和一部分大城市限購政策釋放壓力聯(lián)絡(luò)在一起，這一難免有點兒太過小看了投資人的判斷能力。針對我國住宅不炒、歸類管控的現(xiàn)行政策現(xiàn)階段早已是中國人周知局勢，一部分大城市的限購政策釋放壓力只是是歸類管控在全國各地的精確反映罷了，僅僅出現(xiàn)的時間點恰好與股票價格增漲相切合罷了。”最終，張波強調(diào)，房地產(chǎn)股票價格的增漲，分毫不容易危害到2018年房市的現(xiàn)行政策和導(dǎo)向性，“2018年總體看來，常態(tài)化和短期內(nèi)管控的雙向功效下，網(wǎng)絡(luò)熱點大城市房市還將再次減溫，并進一步促進樓價重歸客觀。”
機會與風(fēng)險性并存
針對2018年，川財證券還是給與房地產(chǎn)業(yè)加持定級，在多樣化提供和行業(yè)集中度提高的新趨勢下，房地產(chǎn)股票仍有機遇與挑戰(zhàn)。川財證券提議投資人關(guān)心四個方位：第一是水龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的公司估值恢復(fù)，有關(guān)標(biāo)底為萬科地產(chǎn) A、保利地產(chǎn)、金地集團;第二是地區(qū)性的主題風(fēng)格機遇，河北雄安主題風(fēng)格有關(guān)標(biāo)底為華夏幸福和榮盛發(fā)展，粵港澳大灣區(qū)主題風(fēng)格有關(guān)標(biāo)底為華僑城A(000069)和招商蛇口;第三則是養(yǎng)老地產(chǎn)主題風(fēng)格，有關(guān)標(biāo)底為世聯(lián)行(002285)和光大嘉寶(600622)。
中銀國際則分辨 2018年將是房地產(chǎn)業(yè)常態(tài)化落地式之時，地區(qū)銷售市場將展現(xiàn)要求、提供、現(xiàn)行政策等每個方面的分裂。中銀國際覺得2018年上半年度的房地產(chǎn)版塊話題取決于：一、二線城市交易量減幅已在17年末顯著下挫，2020年有希望重返正提高路軌;二、短期內(nèi)調(diào)控政策已邊界見底，一部分過嚴(yán)的行政部門對策將讓坐落于常態(tài)化，現(xiàn)行政策邊界轉(zhuǎn)折點是2020年一大話題;三、住戶銀行信貸占有率現(xiàn)階段一半以上，按揭貸款銀行信貸信用額度有邊界釋放壓力室內(nèi)空間，或較第三季度趨緊布局明顯改善;四、常態(tài)化和租用住宅的實施方案發(fā)布將變成銷售市場聚焦點，地產(chǎn)開發(fā)增長速度底位運作或為新形勢;五、行業(yè)集中度有希望再次提高，水龍頭房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績將保持慣性力提高，公司估值轉(zhuǎn)換效用顯著。中銀國際保持版塊保持中立定級，提議積極關(guān)注現(xiàn)行政策邊界轉(zhuǎn)變的時段，強烈推薦組成：水龍頭房地產(chǎn)企業(yè)：萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、新城控股等;經(jīng)濟轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)：招商蛇口、華僑城、金融街中心等;3地區(qū)型房地產(chǎn)企業(yè)：華夏幸福等;主題機遇：光大嘉寶等。
但是，川財證券另外亦強調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出極強的周期時間特性，“這輪房地產(chǎn)小周期時間的再生起源于2014年底至今的流通性肥款及其住戶杠桿炒股，2015 年現(xiàn)行政策面維持肥款，房地產(chǎn)銷售市場邁入量價齊升，逐漸進到再生期。2016 年踏入鼎盛時期，但接著“930”新政策后，領(lǐng)域任意進到轉(zhuǎn)折點。2017 年受棚改貨幣化的推動，三、四線城市量價雙升游戲，維持火爆，全年度商住樓銷售總額前高后低。這代表著 2016 和 2017 年持續(xù)2年的市場銷售大年夜后，2018 年房地產(chǎn)業(yè)大概率會進到一個市場銷售過小年?！?/p>
“針對一線及其二線限購城市來講，低庫存量的情況下，樓價具有剛度支撐點，另外行政部門指導(dǎo)價又抑止了樓價上漲幅度，因而，大家預(yù)估 2018 年一線及其二線限購城市樓價將展現(xiàn)柔和增漲。相對來說，2017 年一部分網(wǎng)絡(luò)熱點三四線城市全國房價上漲尤其快速，多多少少透現(xiàn)未來市場預(yù)估，該類大城市遭遇現(xiàn)行政策管控的概率大大的升高，充分考慮棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的帶動功效減少，一旦現(xiàn)行政策主旋律生變，項目投資、外匯投機要求難以為繼，樓價很有可能會出現(xiàn)顯著的回調(diào)函數(shù)風(fēng)險性。”
光大證券亦作出風(fēng)險，覺得市場銷售下降和股權(quán)融資艱難有造成 房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的很有可能， “2016 年至今，意味著中遠(yuǎn)期資本成本和短期內(nèi)資本成本的 10 年限國債利率和一年期國債利率不斷增漲，顯示信息市場流動性不斷趨于緊張，資本成本不斷提高。房地產(chǎn)開發(fā)是典型性的資產(chǎn)密集式領(lǐng)域，資本成本不斷提高將造成 房地產(chǎn)企業(yè)資金成本節(jié)節(jié)攀升，增加股權(quán)融資難度系數(shù)，提升利息費用，加劇負(fù)債壓力?！?/p>
除此之外，光大證券還強調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)多樣化市場拓展也是有不如預(yù)估和不成功的很有可能，“在房地產(chǎn)企業(yè)多樣化擴展和選擇生活服務(wù)類版塊的全過程中，市場拓展很有可能因為多種多樣緣故出現(xiàn)不如預(yù)估的狀況：如對新的領(lǐng)域發(fā)展趨勢分辨不清、業(yè)務(wù)流程缺乏經(jīng)驗、決策出錯、業(yè)務(wù)流程協(xié)作性不強、原來房地產(chǎn)知名品牌不適合等;在極端化狀況下有可能出現(xiàn)新業(yè)務(wù)流程版塊投資失敗造成 不斷虧本，連累企業(yè)總體經(jīng)營業(yè)績下降?！?/p>
2018年，機會與風(fēng)險性共存。
