到2020年位置限購、限貸政策的推行已經(jīng)整整十年了。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪“行政限制+貨幣政策+財稅政策”的全面干預(yù)，其表現(xiàn)為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控周期。在這期間，尤其是2015~2016年，一些城市由于經(jīng)濟(jì)、財稅等方面的壓力而采取了局部、小范圍的政策放松，但是交易的快速回暖甚至“過熱”往往導(dǎo)致調(diào)控政策迅速收緊、加碼。

在中央定調(diào)“房住不炒”的大背景下，地方“因城施策”調(diào)控的空間越來越小，過去社會對“短期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下滑將導(dǎo)致調(diào)控放松”的預(yù)期逐步落空，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了從“緊張恐慌到倍感壓力，從興奮期待到失落，從麻木適應(yīng)再到振作轉(zhuǎn)型”的心路歷程。從這個意義上說，“城市市場分化加劇”“行業(yè)集中度提高”“多元化經(jīng)營”“新產(chǎn)品和商業(yè)模式創(chuàng)新”成了百態(tài)市場的四個主題詞。

中國房地產(chǎn)業(yè)在2019年內(nèi)、外部環(huán)境發(fā)生了深刻變化：
一方面，中國對外貿(mào)易摩擦加劇，對宏觀經(jīng)濟(jì)運行、資本市場發(fā)展、就業(yè)和居民收入等方面產(chǎn)生了不利影響，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)“三駕馬車”進(jìn)出口、社會固定資產(chǎn)投資、居民消費等方面面臨下行壓力。
二是年中“不以房地產(chǎn)為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段”提出之后，市場預(yù)期趨于統(tǒng)一。從"銀根"看，銀行中長期社會貸款比重持續(xù)下降，房地產(chǎn)銀行貸款和信托融資政策迅速收緊，房地產(chǎn)投資增長放緩，中小開發(fā)商融資難的問題顯現(xiàn)；從"地根"看，隨著城市開發(fā)邊界等"三線"的劃定，大城市正在全面加速進(jìn)入收縮、內(nèi)涵化的發(fā)展階段，《土地管理法》修訂對土地制度進(jìn)行改革，推動農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場邁出了關(guān)鍵的一步。
今年年初，調(diào)控“松綁”的市場預(yù)期一度高漲，2019年4月19日政治局會議著重強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的“一城一策”，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)價格、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，集中力量防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，加快推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，著力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，已成為中央及各地房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的總思路。年內(nèi)，調(diào)控政策的頻度達(dá)到歷史最高水平。根據(jù)中房智囊團(tuán)的統(tǒng)計，
自2020年以來，全國共發(fā)布595個房地產(chǎn)調(diào)控政策，比2018年增加了35%。19屆四中全會對中國未來發(fā)展和建設(shè)的體制框架作出了戰(zhàn)略安排，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控體系正在加速形成，以“房住不炒”為原則，“因城施策”為策略，“長短結(jié)合”為策略。通過對2020年政策思路和要點的梳理、剖析，為2021年的調(diào)控政策導(dǎo)向提供預(yù)期參考。