住房過(guò)濾理論是“一手房過(guò)濾成二手房”，它的快慢取決于居民收入水平和住房的內(nèi)在價(jià)值。住房過(guò)濾理論認(rèn)為造成二手房形成的原因有二：
第一，不同收入水平是形成二手房的外部原因。二手住宅是指在進(jìn)行了一手房交易后，又進(jìn)行了二手房交易的房產(chǎn)，形成的前提條件是高收入家庭為了提高生活質(zhì)量而放棄了現(xiàn)有的住房，中等收入家庭為了提高生活質(zhì)量也放棄了原有的住房，低收入家庭也同樣放棄了高收入家庭的高層次住房，從而導(dǎo)致了二手住宅的產(chǎn)生。
二是房屋持久性是二手房形成的內(nèi)在原因。住房過(guò)濾理論認(rèn)為，二手房產(chǎn)生的原因在于其生命周期內(nèi)內(nèi)在價(jià)值的變化，而這種變化是由住房的持久性所致，持久性使住房折舊，但與一般的商品不同，二手房的折舊仍可繼續(xù)使用，也就是說(shuō)，隨著房屋的老化，房屋的價(jià)值下降，高收入階層會(huì)去新建房屋，而老房子則被過(guò)濾到低收入家庭。
住房過(guò)濾這個(gè)過(guò)程明確了二手房與一手房的關(guān)系。第一，一手房是二手房的基本來(lái)源。在過(guò)濾工藝的保證下，二手房有了穩(wěn)定的來(lái)源?？偟膩?lái)說(shuō)，二手房需求有安置型需求、實(shí)用型需求、舒適型需求，其中舒適型需求是一手房的主要需求，實(shí)用型需求和安置型需求是二手房的主要需求，同時(shí)由于各階層需求的升級(jí)，也不斷有二手房涌入市場(chǎng)。所以一手房是二手房的根本來(lái)源。
第二，二手房市場(chǎng)是一手房的后期市場(chǎng)運(yùn)作平臺(tái)，兩者共同構(gòu)成了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成了房地產(chǎn)消費(fèi)的梯次結(jié)構(gòu)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，一手房市場(chǎng)是整個(gè)市場(chǎng)的主體，但由于受土地供給的限制，房地產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)充裕，二手房市場(chǎng)逐漸成為市場(chǎng)主體。二手房成交量在一線城市已超過(guò)一手房，二手房已成為一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。