( 一 ) 產(chǎn)業(yè)政策立法沒能很好地把握 房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展客觀規(guī)律

房地產(chǎn) 業(yè)作為宏觀經(jīng)濟運行的獨立產(chǎn)業(yè)部門，遵循著市場經(jīng)濟客觀發(fā)展規(guī)律。 房地產(chǎn) 是國民經(jīng)濟運行的基礎(chǔ)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟運行的基本條件和物質(zhì)載體，是經(jīng)濟和社會發(fā)展的必要生產(chǎn)和生計手段。因此，海南的經(jīng)濟建設(shè)、各行各業(yè)的繁榮發(fā)展和城市規(guī)劃建設(shè)必須以 房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展建設(shè)為先導(dǎo)。然而在海南建省初期，由于忽視 房地產(chǎn) 業(yè)作為基礎(chǔ)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特性，沒有對產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策，造成投入 房地產(chǎn) 業(yè)的大量資本，由于缺乏正確的政策立法引導(dǎo)而最終引發(fā) 海南房地產(chǎn)泡沫 的發(fā)生。在 海南房地產(chǎn)泡沫 后的 房地產(chǎn) 處置階段， 海南房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)政策側(cè)重于住房制度改革和保障房建設(shè)，忽視了 房地產(chǎn) 業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的巨大潛力，未能充分發(fā)揮其在自然資源和環(huán)境方面的優(yōu)勢，抓住時機大力發(fā)展 房地產(chǎn) 業(yè)。在“八五”計劃、“九五”計劃中均將 房地產(chǎn) 業(yè)列入建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃，“十五”計劃對 房地產(chǎn) 業(yè)的規(guī)劃以深化住房體制改革和加快處置積壓 房地產(chǎn) 為主要內(nèi)容。直到“十一五”規(guī)劃綱要中才提出了旅游 地產(chǎn) 概念，有關(guān) 海南 房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展政策開始制定，但仍缺乏清晰、具體、長遠的發(fā)展定位。

( 二 ) 海南 房地產(chǎn) 業(yè)內(nèi)部次級產(chǎn)業(yè)( 行業(yè) ) 發(fā)展不平衡

房地產(chǎn) 業(yè)是集 房地產(chǎn) 開發(fā)、經(jīng)營、營銷、物業(yè)管理、中介服務(wù)、咨詢服務(wù)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)政策立法在促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，沒有充分促進產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)均衡發(fā)展。表現(xiàn)在過分重視 房地產(chǎn) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的培育與發(fā)展，忽視物業(yè)管理服務(wù)業(yè)、中介行業(yè)、咨詢評估業(yè)的轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。如旅游 房地產(chǎn) 業(yè)相比較傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)，一個顯著特征在于配套設(shè)施的完善與物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提升。旅游 地產(chǎn) 項目除了為客戶提供完善的生活設(shè)施外，還應(yīng)為客戶提供休閑娛樂、體育健身等活動場所，物業(yè)管理服務(wù)滿足休閑度假生活需要，而發(fā)展水平落后的物業(yè)管理服務(wù)僅滿足于提供門衛(wèi)、樓道保潔等物業(yè)服務(wù)，顯然不能適應(yīng)旅游業(yè)物業(yè)管理行業(yè)對物業(yè)管理服務(wù)的需求，業(yè)主無法感受到休閑 旅游地產(chǎn) 的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。

（三） 海南 房產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)政策立法后評價滯后，立法效果不理想

海南 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)政策立法涉及利益主體眾多，調(diào)整法律關(guān)系復(fù)雜，在法規(guī)制定實施后的一定時間內(nèi)應(yīng)當及時開展立法效果評估工作。然而個別法規(guī)在實施過程中實施效果不理想，難以達到預(yù)期立法效果，而相關(guān)立法后評估工作開展滯后，給 房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展帶來一定的隱患。比如海南城鄉(xiāng)規(guī)劃立法《海南經(jīng)濟特區(qū)城市規(guī)劃法》自1995 年頒布以來，直到 2009 年《海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的出臺，這十多年來法規(guī)實施過程中沒有進行立法后效果評估。在法規(guī)實施過程中出現(xiàn)了公眾對違法建筑認識不清，個別 海南 房產(chǎn) 企業(yè)在 房地產(chǎn) 開發(fā)過程中違規(guī)變更規(guī)劃，相關(guān)職能部門對自身執(zhí)法職責不明，對違法建筑處罰周期過長，整治手段不健全，缺乏必要的懲治違法建筑配套法規(guī)等情況，法規(guī)實施效果不理想，造成了海南省內(nèi)各市縣大量違法建筑的出現(xiàn)，為 房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展帶來一定的隱患。