三亞小戶型20萬新房的時(shí)代早已成為過去式，如今隨著三亞國(guó)際化精品旅游城市的推進(jìn)，旅游度假產(chǎn)品的升級(jí)改善逐漸成為三亞大廈市的共識(shí)，在政策指導(dǎo)方面，80平臺(tái)以下的戶型不再建設(shè)，甚至可能更加嚴(yán)格，三亞所謂的小戶型不再真的小，產(chǎn)品逐漸成為豪宅化的市場(chǎng)行為方面，2017年上半年三亞大廈市80-120平臺(tái)產(chǎn)品市場(chǎng)的去化比重逐漸增加。

一、
從近兩年半三亞樓市各面積產(chǎn)品月平均成交面積的比較來看，大面積產(chǎn)品的市場(chǎng)活動(dòng)度明顯提高。
▲從2015年到2017年上半年，三亞住宅產(chǎn)品不同面積的月平均成交量對(duì)比圖。
2015年60-80平面積為主力成交段位，隨著面積的增加，成交量減少的2016年開始，三亞市場(chǎng)發(fā)生了明顯變化，801100平面積段月平均記 錄套數(shù)上升，與60-80主力成交面積段不同的2017年上半年，60-80平面積段成交量顯著下降，主力成交面積段為80-110平其中與2014年三亞“80㎡以下小戶型建設(shè)限制令”發(fā)布政策有關(guān)，小戶型庫存量有限，80㎡以上戶型增加。
從110平方以上面積段的成交曲線來看，成交量逐年增加，大戶型逐漸成為市場(chǎng)主體也是政策導(dǎo)向的結(jié)果。
二、
年初，朋友問三亞有100萬人左右的70㎡兩居室，真的不說100萬人，150萬人的70㎡兩居室很少，大樓還是那些大樓，但價(jià)格已經(jīng)不是去 年的價(jià)格了。
從今年上半年三亞年上半年三亞樓市成交的總價(jià)格范圍可以看出，180-240萬區(qū)間的產(chǎn)品月平均成交量大幅上升，100萬以下和100-120平 方米的產(chǎn)品成交率大幅下降。
今年上半年進(jìn)入三亞市區(qū)的恒大御府和半山香西，平均價(jià)格在25000元/平以上，總價(jià)格基本在200萬以上。
在產(chǎn)品方面，三亞樓市產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)轉(zhuǎn)向舒居類，無論是最初的改革還是再改革項(xiàng)目都取得了良好的銷售表現(xiàn)。今年下半年，發(fā)行改善卡的住宅企業(yè)不少。
三、
2017年三亞房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的變化和趨勢(shì)進(jìn)行了特別研究，該報(bào)告顯示，寬大廳、多面寬、多套房、可變空間、女性主導(dǎo)(雙帽間、生 活陽臺(tái)和景觀陽臺(tái)功能升級(jí))已成為2017年三亞樓市產(chǎn)品最顯著的五大發(fā)展趨勢(shì)。
為了使居住空間更加舒適，許多項(xiàng)目調(diào)整了產(chǎn)品空間的尺寸。例如，寬敞大廳、多面寬度的設(shè)計(jì)傾向是目前市場(chǎng)上最常見的兩種手段。
為了實(shí)現(xiàn)橫向尺度上的寬大廳效果，在大廳的設(shè)計(jì)中，通常的做法與餐廳同等的開間對(duì)稱，另一個(gè)是選擇中間沒有隔墻的橫大廳的設(shè)計(jì)，廣闊的景觀，通常在度假灣區(qū)的洋館實(shí)現(xiàn)很多。
今年上半年上市的項(xiàng)目中，半山香閣在戶型設(shè)計(jì)上做得很好。在85㎡戶型主臥設(shè)計(jì)套房的配置下，為了滿足客戶儲(chǔ)藏、花卉栽培、兒童娛樂等多樣化的生活需求，增加了擴(kuò)大空間。另外，景觀陽臺(tái)局部擴(kuò)大，圓桌餐廳的設(shè)計(jì)、3.1米的高度標(biāo)準(zhǔn)等也是改善型住宅為了滿足新 的住宅需求，在橫、縱兩個(gè)層面對(duì)寬廳效果進(jìn)行了新的嘗試。
▲半山香閣85平戶型。
在146平戶型的設(shè)計(jì)中，三廳一體化，餐廳與客廳縱向連接，通過堂風(fēng)通過大廳，居住舒適度不言而喻，同時(shí)，兩廳都保證了室內(nèi)采光， 近10米深度、橫向4.2米寬的大廳設(shè)計(jì)，在市內(nèi)住宅空間尺度上非常廣泛。主臥有獨(dú)立的廁所設(shè)計(jì)，其中主臥套房設(shè)計(jì)，配置了帽間、客 廳。后期居住使用方便。
▲半山香閣146平戶型。
半山香閣的熱賣，說明了三廳一體化的設(shè)計(jì)理念也得到了客戶的認(rèn)可。
四、
隨著三亞土地稀少、商社價(jià)格的上漲和政策的引導(dǎo)，為了保證充分的利益空間，產(chǎn)品成為豪宅化傾向開發(fā)者必須面對(duì)的新課題，室內(nèi)套房的設(shè)計(jì)理念被上層改善了產(chǎn)品的模仿。
隨著度假家庭對(duì)居住需求的變化，購房者對(duì)居住質(zhì)量的要求越來越高，以前的二房、小三房等戶型已經(jīng)暴露出使用缺陷，不足居住和不易使用的產(chǎn)品，越來越多的家庭選擇更換房間。
下半年，市內(nèi)除萬科森林、萬科湖畔、綠地悅瀾灣、君泰、半山半島、魯能三亞灣、半山香閣、恒大御府、一山湖等十幾個(gè)銷售項(xiàng)目外，森林城市(原森林半島)、公園88日、三亞鷺港、三亞依山云錦、澳大利亞城市、鴻坤鹿回歸項(xiàng)目、碧桂園三個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)上市。
下半年半年三亞市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)什么樣的局面。