萬達(dá)年會上，萬達(dá)王健林說，外部針對萬達(dá)廣場出讓文旅產(chǎn)業(yè)和酒店餐廳新項(xiàng)目的評價，是壓根不理解商業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)邏輯性。

上年針對恒大集團(tuán)而言，可以說風(fēng)波不斷，掌舵者萬達(dá)王健林也是處在輿論旋渦，隔三差五被“打廣告”。用萬達(dá)王健林自身得話說，“2017年是恒大集團(tuán)在歷史上難以忘懷的一年，萬達(dá)廣場經(jīng)歷了事件，承擔(dān)了艱難困苦”。

過去兩年在世界各國“買、買、買”，到上年至今一直“賣、賣、賣”，尤其是7月份一場經(jīng)營規(guī)模超出650億的“新世紀(jì)大買賣”，萬達(dá)王健林一口氣賣了13個文化旅游項(xiàng)目和77個酒店餐廳財(cái)產(chǎn)，外部持續(xù)猜想萬達(dá)廣場是否出大事了?現(xiàn)金流量斷掉?上年的萬達(dá)廣場，被外部諸多傳聞和提出質(zhì)疑包圍著著。

萬達(dá)廣場現(xiàn)階段的財(cái)產(chǎn)和現(xiàn)錢情況怎樣?萬達(dá)廣場“轉(zhuǎn)賣賣”身后的邏輯是什么?萬達(dá)廣場的資產(chǎn)合理布局將產(chǎn)生哪些轉(zhuǎn)變?新聞記者從昨日萬達(dá)王健林在“恒大集團(tuán)2017年企業(yè)年會”上逾萬字的發(fā)言內(nèi)容中，找到一些回答。

萬達(dá)王健林

曬家產(chǎn)：恒大集團(tuán)收益降低，但盈利認(rèn)可度升高

萬達(dá)廣場現(xiàn)階段家產(chǎn)怎樣?先看來一組數(shù)據(jù)信息，截止2017年底：

1、恒大集團(tuán)資產(chǎn)總額7000億元，同比減少11.5%。在其中，中國財(cái)產(chǎn)93%，海外財(cái)產(chǎn)7%。

2、恒大集團(tuán)全年收入2273.7億人民幣，同比減少10.8%。

萬達(dá)商業(yè)收益1125.4億元，進(jìn)行年計(jì)劃的104.1%，同比減少21%。在其中，房地產(chǎn)業(yè)收益831.7億人民幣，進(jìn)行年計(jì)劃的104%，同比減少23.7%;房租收益255.兩億元，進(jìn)行年計(jì)劃的101.4%，同比增長率30.3%。

文化藝術(shù)集團(tuán)公司收益637.8億人民幣，進(jìn)行年計(jì)劃的100.1%，同比增長率32.6%;

金融業(yè)集團(tuán)公司收益321.兩億元，進(jìn)行年計(jì)劃的125.5%，純利潤進(jìn)行年計(jì)劃的1961%。

網(wǎng)絡(luò)技術(shù)集團(tuán)公司收益58.六億元，進(jìn)行年計(jì)劃的90.1%;

其他企業(yè)收益130.7億人民幣，進(jìn)行年計(jì)劃的106%。

3、純利潤進(jìn)行年總體目標(biāo)的114%，環(huán)比基礎(chǔ)差不多。

恒大集團(tuán)現(xiàn)階段沒有發(fā)售，所述數(shù)據(jù)信息也應(yīng)當(dāng)沒有歷經(jīng)財(cái)務(wù)審計(jì)，但新聞記者還是先向這種關(guān)鍵數(shù)據(jù)信息講解一下：

最先，由于上年的“新世紀(jì)大買賣”，有傳言說萬達(dá)廣場把很多財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到國外去，萬達(dá)王健林此次專業(yè)在資產(chǎn)總額數(shù)據(jù)信息中，提及中國財(cái)產(chǎn)占93%，應(yīng)該是為了更好地說明傳言與客觀事實(shí)不符合。

次之，針對資產(chǎn)總額和全年收入2個指標(biāo)值降低的緣故，萬達(dá)王健林稱，2017年萬達(dá)商業(yè)出讓文化旅游項(xiàng)目、酒店餐廳財(cái)產(chǎn)，使恒大集團(tuán)的財(cái)產(chǎn)、收益二項(xiàng)指標(biāo)值有一定的降低。此外，不但由于出讓財(cái)產(chǎn)使全年收入降低，也有近200億生產(chǎn)總值不可以劃入表格?！凹偃缈紤]到生產(chǎn)總值轉(zhuǎn)變的危害，雖然2017年恒大集團(tuán)出讓了很多財(cái)產(chǎn)，收益環(huán)比只降低1.1%?！彼f道，純利潤進(jìn)行年總體目標(biāo)的114%，環(huán)比基礎(chǔ)差不多，表明收益認(rèn)可度非常好。

特別注意的是，萬達(dá)商業(yè)收益中，房地產(chǎn)業(yè)收益環(huán)比大幅度降低23.7%，關(guān)鍵也是由于出讓文化旅游項(xiàng)目而致?，F(xiàn)階段，恒大集團(tuán)的全年收入中，房地產(chǎn)業(yè)收益占有率由2016年的45%降至36.6%，而文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)收益占有率提高至28%，變成萬達(dá)廣場另一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。從而，房地產(chǎn)業(yè)以外的服務(wù)行業(yè)收益占有率提高至63.4%，環(huán)比提升 8.4%。服務(wù)行業(yè)收益中，房租收益占有率做到18%，增長速度遠(yuǎn)超萬達(dá)廣場其他產(chǎn)業(yè)鏈，早已持續(xù)很多年均值完成超出30%的提高。用萬達(dá)王健林得話說，“房租是最長期性、平穩(wěn)的現(xiàn)金流量之一，并且盈利占比高，房租收益占有率提升 表明收益認(rèn)可度提升?！?/p>

事實(shí)上，恒大集團(tuán)房地產(chǎn)板塊不斷減肥，來源于其2015年明確提出的第四次發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展總體目標(biāo)，即去房地產(chǎn)業(yè)化，轉(zhuǎn)為服務(wù)行業(yè)為主導(dǎo)的公司。在房產(chǎn)銷售受歡迎的2016年，恒大集團(tuán)膽大調(diào)增了600億元房地產(chǎn)收益總體目標(biāo)，果斷執(zhí)行企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。也因而，2016年恒大集團(tuán)房地產(chǎn)收益同比減少了25%，服務(wù)行業(yè)收益占有率在歷史上初次超出房地產(chǎn)，服務(wù)行業(yè)純利潤也超過房產(chǎn)開發(fā)盈利，提早一年完成了轉(zhuǎn)型發(fā)展發(fā)展目標(biāo)。從2017年服務(wù)行業(yè)占有率超出6成的數(shù)據(jù)信息看，萬達(dá)廣場這個以前的經(jīng)濟(jì)全球化大房地產(chǎn)企業(yè)早已轉(zhuǎn)型發(fā)展為服務(wù)化為主導(dǎo)的公司。

談“新世紀(jì)大買賣”：外部壓根不理解商業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)邏輯性

上年7月，萬達(dá)廣場和萬科、廣州富力簽定了文化旅游項(xiàng)目、酒店餐廳財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，這一“新世紀(jì)大買賣”被外部講解為“萬達(dá)廣場賣財(cái)產(chǎn)，是否不行?”

對于此事，萬達(dá)王健林答復(fù)稱，只此一項(xiàng)協(xié)議書就減債440億人民幣，收購現(xiàn)錢670億人民幣，等同于減債1100億人民幣。他覺得外部的講解壓根不理解商業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)邏輯性，又詳盡表述了自身出讓財(cái)產(chǎn)的緣故。

第一、做生意便是買和賣組成的，世界上沒有只買的做生意，都沒有只賣的做生意。無論買也罷、賣也罷，重要看交易中間可否掙錢。萬達(dá)廣場以往兩年在國外投過一批新項(xiàng)目，如今我們決定償還國外負(fù)債，賣一半財(cái)產(chǎn)就可以把所有負(fù)債償還，表明大家買和賣中間賺了錢。

第二、萬達(dá)廣場自身是十分重的財(cái)產(chǎn)，以往萬達(dá)廣場所有自身擁有，假如再擁有文旅產(chǎn)業(yè)新項(xiàng)目和酒店餐廳，重總資產(chǎn)很大。文旅產(chǎn)業(yè)新項(xiàng)目回報(bào)率時間長，萬達(dá)廣場十幾個文化旅游項(xiàng)目累加在一起，盡管根據(jù)市場銷售物業(yè)管理能收購絕大多數(shù)現(xiàn)錢，但最少五到六年內(nèi)，每一年凈增1000億債務(wù)，工作壓力非常大。如今全世界和我國都會去杠桿化、降債務(wù)，那樣杠桿炒股、趁勢為之是不合理的。

第三、萬達(dá)廣場已擁有很多較高回報(bào)的萬達(dá)廣場物業(yè)管理，沒有必需再去擁有文化旅游項(xiàng)目物業(yè)管理。萬達(dá)酒店是建得非常好，成本費(fèi)也很低，可是酒店餐廳總體年均值收益率小于4%，所有酒店餐廳每一年吞掉十幾個萬達(dá)廣場的純利潤，因此 ，我們決定把輕資產(chǎn)的文化旅游項(xiàng)目和酒店餐廳賣出，做輕資產(chǎn)這類只賺不賠的交易，肯定是上上策。無論社會發(fā)展上理不理解，也很有可能一些內(nèi)部朋友不理解，可是請大伙兒三年之后再回首看來大家的決策是不是恰當(dāng)。

第四、企業(yè)運(yùn)營安全第一。出讓財(cái)產(chǎn)減債四百多億，收購現(xiàn)錢近700億，再加上大家手頭上擁有的現(xiàn)錢，萬達(dá)廣場運(yùn)營的安全系數(shù)提升許多 ，就能承擔(dān)事件的沖擊性。并且如果我們不出讓這種財(cái)產(chǎn)，就不可以把比較有限的資金分配到大家最必須發(fā)展趨勢的萬達(dá)廣場上來，就不可以確保每一年50個之上萬達(dá)廣場開張的方案。為了更好地企業(yè)安全生產(chǎn)，為了更好地確保關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，大家務(wù)必那樣做。

談發(fā)展戰(zhàn)略：擬調(diào)節(jié)公司組織架構(gòu)融入金融市場必須

萬達(dá)王健林表明，事實(shí)上，掙錢也罷，降債務(wù)也好，萬達(dá)廣場出讓財(cái)產(chǎn)的最后目地全是為了更好地完成輕資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展。而文旅產(chǎn)業(yè)和酒店餐廳新項(xiàng)目輕資產(chǎn)的售賣僅僅輕資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，轉(zhuǎn)型發(fā)展最重要的還是恒大集團(tuán)的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)鏈——萬達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，即從單一輕資產(chǎn)公司變?yōu)檩p資產(chǎn)為主導(dǎo)、輕和重共存發(fā)展趨勢的公司。

2016年企業(yè)年會，萬達(dá)王健林宣布明確提出萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)分成兩大類，一種稱為項(xiàng)目投資類，一種稱為協(xié)作類。項(xiàng)目投資類便是他人掏錢，萬達(dá)廣場替人找地、設(shè)計(jì)方案、基本建設(shè)、招商合作、完工經(jīng)營后退交到他人，在其中還有一個資本化程序流程。協(xié)作類便是萬達(dá)廣場既不掏錢，都不出地，感覺新項(xiàng)目適合，跟他人簽訂合同，替人基本建設(shè)，完工后房租三七分成，它是萬達(dá)廣場首推的方式。

2017年萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展加速，輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場開張24個，新發(fā)展輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場47個，在其中協(xié)作類輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場簽訂37個。萬達(dá)王健林稱：“這47個城市廣場，萬達(dá)廣場出不來一分錢，盈利等同于項(xiàng)目投資擁有16個城市廣場，16個城市廣場假如自身項(xiàng)目投資至少必須200億人民幣。更關(guān)鍵的是，2017年北京市(新樓盤)、上海市(新樓盤)、廣州市(新樓盤)、成都市、天津市(新樓盤)、重慶市(新樓盤)等一線城市都是有萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)新項(xiàng)目開張或簽訂，要不是輕資產(chǎn)，這種大城市自身項(xiàng)目投資擁有難以得到 新項(xiàng)目，這表明萬達(dá)廣場品牌知名度和投資人信任感?！彼f道，2020年也要加速萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢速率，每一年不少于50個，項(xiàng)目合作總數(shù)無限張力。2020年萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)房租分為超出10億人民幣，之后很有可能每一年以十億等級提升。

特別注意的是，萬達(dá)王健林表露，2020年為了更好地融入轉(zhuǎn)型發(fā)展，也為了更好地金融市場必須，萬達(dá)廣場擬對公司的管理構(gòu)架開展調(diào)節(jié)，主要是商業(yè)房產(chǎn)開展架構(gòu)調(diào)整。一方面是創(chuàng)立商管集團(tuán)公司，將原先商業(yè)房產(chǎn)改名，變成一個純碎的商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理擁有和經(jīng)營管理商，使企業(yè)戰(zhàn)略更清楚，運(yùn)營模式更純碎，也為了更好地使銷售市場公司估值高些。未來商管便是收房租，盈利每一年二位數(shù)提高，在這個基礎(chǔ)上，再根據(jù)線上與線下結(jié)合做一些物品出去，那樣企業(yè)銷售市場公司估值會高些。新的商管企業(yè)將是以輕資產(chǎn)為主導(dǎo)、輕資產(chǎn)擁有輔以的公司。新的商管集團(tuán)公司將是恒大集團(tuán)關(guān)鍵公司。

另一方面是創(chuàng)立地產(chǎn)集團(tuán)。第一要承擔(dān)消化吸收商管集團(tuán)公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程，但盈利歸商管。第二要開發(fā)設(shè)計(jì)萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)，都不清除純碎搞一些住房開發(fā)設(shè)計(jì)。第三還可以輸出品牌營銷。地產(chǎn)集團(tuán)不追求做大，關(guān)鍵看盈利。地產(chǎn)集團(tuán)的關(guān)鍵每日任務(wù)便是建萬達(dá)廣場，此外順手搞點(diǎn)業(yè)務(wù)流程就可以了。

但是，針對所述公司的管理架構(gòu)調(diào)整計(jì)劃方案，萬達(dá)王健林稱，“還必須報(bào)請股東會、股東大會準(zhǔn)許之后，才可以宣布行動，這僅僅我的一個提議?！?/p>

談萬達(dá)廣場回A：看漲期權(quán)和業(yè)務(wù)流程很有可能會調(diào)節(jié)

先前，“新世紀(jì)大買賣”后，萬達(dá)廣場已將文旅產(chǎn)業(yè)白酒管這兩個輕資產(chǎn)一部分引入到新加坡上市企業(yè)萬達(dá)酒店發(fā)展趨勢(0169.HK)中，現(xiàn)階段該上市企業(yè)1月19日因涉及到十分重特大回收事宜臨時股票停牌，而萬達(dá)商業(yè)A股IP已經(jīng)排隊(duì)中。因此銷售市場猜想，以文旅產(chǎn)業(yè)和酒店服務(wù)為主導(dǎo)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)流程在新加坡上市，以“萬達(dá)廣場”為主導(dǎo)的輕和重融合財(cái)產(chǎn)則謀取在A股發(fā)售，是萬達(dá)廣場金融市場合理布局的方位。可是，假如萬達(dá)王健林本次提議的萬達(dá)商業(yè)企業(yè)架構(gòu)調(diào)整計(jì)劃方案得到執(zhí)行，將來萬達(dá)商業(yè)在A股發(fā)售的資產(chǎn)業(yè)務(wù)也很有可能會有一定的調(diào)節(jié)。

在談起2018年的關(guān)鍵工作計(jì)劃時，萬達(dá)王健林再度注重，要再次減少公司債務(wù)，償還所有國外有息負(fù)債?！昂愦蠹瘓F(tuán)將選用一切資產(chǎn)方式減少公司債務(wù)，包含售賣單核心財(cái)產(chǎn)、維持決策權(quán)前提條件下的股權(quán)投資、協(xié)作管理方法他人的財(cái)產(chǎn)這些。萬達(dá)廣場要逐漸償還所有國外有息負(fù)債，萬達(dá)商業(yè)暫停上市資產(chǎn)也擁有靠譜計(jì)劃方案。另外方案用兩到三年時間，將公司債務(wù)降至肯定安全性的水準(zhǔn)。今日我能在這兒承擔(dān)責(zé)任地說，恒大集團(tuán)在全世界決不能出現(xiàn)一切個人信用毀約!萬達(dá)廣場30年沒有出現(xiàn)一起個人信用毀約，大家把個人信用都看比財(cái)產(chǎn)、盈利更關(guān)鍵?！彼f道。