海南 房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段：改革前的住房配給階段，1980 年到 1997 年的房改探索階段， 1998 年到 2012 年的全面市場化階段， 2013 年后的新常態(tài)階段。

1 、住房配給階段 (1979 年前 )

改革前，由于在城市實行土地公有制度，城鎮(zhèn)居民的住房問題是整個 海南 房地產(chǎn) 業(yè)的核心。這一時期城市住宅制度于1962 年形成。一九六二年，中共中央、國務院在第一次全國城市工作會議上，正式確立了“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的方針。

2 、房改探索階段 (1980 年至 1997 年 )

住宅體制改革的實踐，于1979 年開始，國家城建總局決定試行以土建成本價將新建房出售給居民。國務院于一九八八年二月二十五日發(fā)布的《關于城鎮(zhèn)住房制度改革的若干意見》，就開始了房改向全國逐步推進的步伐。與此同時，土地制度改革也開始進行試點。

3 、全面市場化階段 (1998 年至 2012 年 )

從1998 年開始， 海南 房地產(chǎn) 市場和 海南 房地產(chǎn) 行業(yè)進入了一個新的發(fā)展時期。在2009 年上半年，在 GDP 保證八成的前提下，政策依然有利于 海南 房地產(chǎn) 市場的發(fā)展，地方政府主動出臺救市政策，導致2009 年下半年房價快速上漲，投機行為增多，宏觀調控再度轉向。同時，允許地方政府根據(jù)情況采取措施限制購買。這不是一種控制房價的經(jīng)濟手段，而是一種典型的行政手段。

4 、新常態(tài)階段 (2013 至今 )

2013 年 2 月 26 日新五條要求落實穩(wěn)定房價工作責任制，繼續(xù)執(zhí)行限購政策，并要

求地方在一季度出臺地方版細則。新五條出臺后的3 月份內北京上海等城市二手房交易

猛增，二手房房價迅速上漲，也連帶著一手房價格上漲，前期房價控制成果盡失。當各地

《個人所得稅法》出臺后，有關嚴格按個人轉讓住房所得的20% 征收個人所得稅的規(guī)定在全國引發(fā)了較大規(guī)模的離婚潮，也使得這一政策備受爭議。